terça-feira, 26 de junho de 2012

COMO REALIZAR ASSEMBLÉIAS EM CONDOMÍNIO

Palestra na P&P Recuperação de Crédito em 26-062012


Cada condomínio é único, tem suas características e suas situações especificas;

Todos os condomínios devem obedecer a três Leis:

a. Lei 4.591 de 16.12.1964 – Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias;

b. Lei 10.405 de 10.01.2002 – Que instituiu o Código Civil;

c. E a Convenção do Condomínio;


Na Lei 4.591/64 as especificações estão nos art. 24 a 27;

No Código Civil as especificações estão nos art. 1331 a 1358;

Na Convenção, cada condomínio estipula suas regras e após aprová-las estas tem valor legal e deve ser seguida, exceto, se for contrario a lei sancionada;

As Assembléias são convocadas pelo síndico ou por ¼ dos condôminos. As Assembléias podem ser Ordinárias e Extraordinárias;

ASSEMBLÉIA ORDINÁRIA

Anualmente, preferencialmente em janeiro, deve ser feita a assembléia ordinária de prestação de contas e apresentação do orçamento do ano que se inicia;
O Art. 1350 do Código Civil determina ao Síndico que anualmente convoque a assembléia para prestação de contas se não o fizer pode ser convocada por um quarto dos condôminos e se a assembléia não se reunir, o Juiz determinará a requerimento de qualquer condômino;
A Assembléia Ordinária também serve muitas vezes para a eleição de novos Síndicos e Conselho Fiscal;
A Eleição de um Síndico é obrigatória por força de Lei, podendo ser condômino ou não, pessoa física ou jurídica, de preferência que não esteja em débito com o Condomínio, embora a lei não impeça;
As demais assembléias são extraordinárias;

ASSEMBLÉIAS EXTRAORDINÁRIAS

As Assembléias de obras necessárias, que envolvem despesas necessárias, eleição de síndico e pequenas reformas, são de votação simples dos condôminos;
As Assembléias que envolvam obras chamadas de voluptuárias, quadras, churrasqueiras, jardins, mudanças na Convenção, necessitam da aprovação de 2/3 dos condôminos;
Construção de novos pavimentos, mudança da destinação do prédio, reconstrução do prédio, precisa de aprovação de 100% dos condôminos;

DO EDITAL.

Para estabelecer a assembléia é necessário primeiramente o Edital de Convocação. Ele deve conter o dia, a hora, o local e a pauta.
O Edital deve seguir o contido na Convenção e ser distribuído a todos os Condôminos com os dias de antecedência ali constante;
Todos os proprietários devem ser devidamente cientificados da assembléia. Seja por protocolo, por carta com AR ou mesmo por e-mail, devendo ser guardado o aviso de recebimento como prova da comunicação;
Ao Condomínio cabe manter atualizado a ficha dos proprietários e o local onde pode ser encontrado para comunicação;
É sempre preferível colocar o horário de inicio e término da reunião e este deve ser cumprido fielmente, devendo o Síndico/administrador, comparecer munido do livro de presença, do livro de ata com a última ata, material para anotações da assembléia e demais materiais necessários;

DIFICULDADE DE QUORUN

Algumas medidas podem ser tomadas para incentivar a presença do condômino nas assembléias:

a. Determinar inicia e término dos trabalhos;
b. Não colocar uma pauta muito grande;
c. Os itens devem ser claros e diretos;
d. O Síndico pode falar com os condôminos pessoalmente da necessidade e dos assuntos a serem tratados e como é importante contar com ele na assembléia;
e. No dia anterior lembrar a todos da assembléia e da importância da participação de todos;
f. No dia da assembléia solicitar ao porteiro para 30 minutos antes ligar para todos lembrando
g. Avisos no elevador e quadros de aviso que a presença de todos é importante e que os que não comparecerem deve cumprir a decisão que for tomada;
h. Evitar marcar assembléia em dias de jogos, festas tradicionais, vésperas de feriados ou fim de semana;
i. Marcar no horário das 20:00hs para facilitar a chegada em face do trabalho e do trânsito que todos enfrentam;
j. Os dias que as pesquisas indicam como melhores são a segunda e a terça e os piores o fim de semana;
k. Dependendo do Condomínio pode ser servido água e cafezinho, nunca bebida alcoólica;

DAS PROCURAÇÕES.

Em Assembléia devem ser aceitas desde que assinada pelo proprietário da unidade com as especificações dos poderes, o reconhecimento de firma da procuração e a quantidade de procuração por pessoa depende de constar na Convenção a exigência;

DAS ASSEMBLÉIAS

Dificuldades normais de uma assembléia:

a. Presença dos Condôminos;
b. Condômino da oposição;
c. Condômino contestador;
d. Condômino devedor;
e. Condômino complicador;

A lista de presentes com assinatura e identificação da unidade é essencial;
A participação dos Condôminos na Assembléia é condicionada a estarem quites com as parcelas mensais, extras e multas;
O Síndico deve comparecer munido da Convenção e Regulamento, Livros de Atas e presença, prestação de contas e orçamentos e todo material pertinente ao contido no Edital de Convocação;
É de responsabilidade do Síndico que o local que vai receber os participantes da Assembléia esteja com aspecto limpo, organizado e agradável;
O Síndico deve estar com tudo preparado para a abertura dos trabalhos no primeiro horário constante do Edital;
O Síndico não deve presidir a assembléia, nem representar condômino por procuração, para evitar alegação de influência nas decisões;
Após a abertura da reunião pelo Síndico, a assembléia escolhe um presidente por aclamação e este, um outro condômino para secretariar a assembléia;
Deve ser seguida a pauta, cuja última situação será a de assuntos diversos, onde se abrirá para os presentes se tem algum assunto a ser tratado, não havendo da-se por encerrada a assembléia.

A ATA

Após a assembléia a Ata deve ser distribuída aos condôminos no prazo máximo de oito dias, conforme determina a Lei;
As determinações das assembléias obrigam aos presentes e aos ausentes, bem como aqueles que votaram contrario ao aprovado;
A Ata deve contemplar todos os assuntos discutidos de forma clara e sucinta, colocando os votos contrários e protestos eventuais;
Deve ser assinada pelo presidente e secretário.
Deve ser enviada a cada condômino no prazo de 08 dias conforme a Lei, ou em outro prazo se tiver especificado na Convenção;
Não é obrigatório o seu registro em cartório, exceto se assim determinar a Convenção, contudo deve ser registrado no Livro de Atas do Condomínio;

quarta-feira, 14 de março de 2012


CONDÔMINO ANTI-SOCIAL – COMO TRATA-LO




O que é um Condômino anti-social ?



É Um ser contrario a sociedade condominial, que é contrario ao convívio social, contrario a organização, interesses sociais e aos costumes.

Qual a orientação jurídica que protege o Condomínio ?

Art. 1337 do Código Civil.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Situações práticas:

Algumas situações que caracterizam atitude anti-social, lembrando que a mesma deve ser reiterada.


Alcoolismo:

Condômino que constantemente se a apresenta embriagado, caído nos corredores ou elevador, vomita nas áreas comuns, cria situações embaraçosas para todos inclusive com destemperos com os demais Condôminos;

Perturbação sonora:

Condômino que reiteradamente provoca barulho no horário de silêncio noturno, com sons altos, festas ruidosas após as 22h00min horas, na sua unidade ou em áreas comuns;

Utilização diversa da unidade para o fim destinado:

Transforma sua unidade em pensão, republica de estudante, comercio, representação política ou religiosa;

Jogar lixo pela varanda:

Condômino que constantemente joga ponta de cigarros acesas pela varanda, lixos diversos, bate tapetes, cospe, estende roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos;

Modificar partes externas:

Condômino que modifica a aparência externa de sua unidade, pintando com cores diversas, colocando toldo, esquadrias sem a aprovação da Assembléia;

Substâncias nocivas:

Condômino que armazena em sua unidade substancias explosivas, armas ou aparelhos que possam ameaçar a segurança do edifício ou seus moradores;

Usa a área Comum:

Condômino que usa a área comum como extensão de sua unidade, colocando móveis caixas, bicicleta, entulhos em geral;

Impossibilitar reparos:

Condômino que impossibilita as inspeções do Síndico, impede reparos de vazamento ou verificação, avaliação de estrutura, tubulações, que podem afetar o edifício ou a unidade vizinha;

Grosseiro:

Condômino grosseiro, mal educado com os funcionários e demais moradores do condomínio;

Mau uso do veiculo:

Estaciona de forma a atrapalhar o vizinho, estaciona em locais destinados ao trafego de veículos, utiliza a garagem de outros condôminos sem autorização;

Lixo:

Condômino que não acondiciona o lixo corretamente, coloca fora dos latões e em horários diversos do estabelecido, suja o hall das escadas;

Carrinho de Feira:

Condômino que constantemente utiliza o carrinho de feira e não devolve ao local de guarda impedindo o uso por outros condôminos;

Brincadeiras em local impróprio:

Condômino que permite que seus filhos brinquem em locais inadequados, que usem de forma agressiva os brinquedos existentes;

Utilização de bens do Condomínio:

Condôminos que utilizam bens do condomínio, energia, ferramentas, materiais de limpeza, funcionários etc. para serviços particulares;

Altera sistemas de antenas:

Condômino que altera sinais de TVs e antenas existentes sem autorização do Síndico ou acompanhamento da empresa responsável;

Macacos:

Condôminos que colocam “macacos” ou “gatos” na energia de sua unidade;

Agressão:

Condôminos que agridem seus familiares, esposa e filhos, de forma a que todos vejam e ouçam os destemperos, tratam os filhos com agressões físicas e verbais;

Atentado ao pudor:

Condômino de vida sexual desregrada de forma a que todos participem, exposição de partes intimas, conduta verbal descabida;

Atraso pagamento das taxas:

Condômino que reiteradamente deixa de pagar as taxas condominiais e extras, devedor contumaz;

Guarda de animais:

Condômino que mantém animais em sua unidade em péssimas condições de higiene, animal que faz barulho dia e noite, animais de grande porte, animais sem carteira de vacinação atualizada;

O inquilino anti-social:

O inquilino nestas condições o Condomínio trata da mesma forma que o Condônimo informando imediatamente ao proprietário, e pode ser solicitado ao Locador a retirada do mesmo por quebra de contrato, pois uma das cláusulas e cumprir a Convenção e Regulamento do Condomínio (art. 23, X da Lei 8245/91- Lei Inquilinato), as multas aplicadas serão de responsabilidade do proprietário;

Como Proceder:

O Condomínio deve se precaver de todas as formas possíveis e adotar o seguinte procedimento:

a) Sempre proceder as orientações e reclamações por escrito com protocolo;
b) Sempre proceder anotação do fato no Livro de Ocorrência citando inclusive, dia, hora e as testemunhas que presenciarão o fato;
c) Sempre que for necessário prestar queixa policial;
d) Quando o fato ocorrer com inquilino, deve endereçar cópia ao proprietário, sempre;
e) Não relevar as situações, mesmo que seja fato simples faça a orientação/reclamação por escrito;
f) Não pode deixar para depois, o fato tem que ser tratado no momento, se possível no mesmo dia, a demora de resolver é considerado perdão tácito pela justiça;
g) Após reiterada situação proceder com a aplicação da multa de conformidade com a Convenção e Legislação em vigor.

O que diz a Lei para Punição:

1- A imposição de multa por infração às regras contidas na Convenção ou Regulamento dependerá da deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos e o valor corresponderá até ao quíntuplo daquele atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

2- Para a imposição de multa por imputação de conduta anti-social do condômino, conforme estabelecido pelo parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil:

A) deverá ser assegurado ao condômino infrator o direito a ampla defesa e ao contraditório;

B) deverá ser previamente comunicado por carta encaminhada ao seu endereço através de AR, assinalando-lhe prazo para justificar a sua conduta;

C) deverá ser convocada a competente Assembléia Geral para que delibere a respeito da aplicação da multa e deverá ser permitido a apresentação de defesa pelo condômino faltoso quanto aos fatos que lhe são imputados.

Exclusão do Condômino:

Existe uma corrente jurídica que aceita a aplicação do Art. 461, parag. 5º do Código Processo Civil, para a retirada do Condômino anti-social do Condominio, porém esta é uma corrente ainda incipiente.

Art. 461. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.
...
§ 5o Para a efetivação da tutela específica ou a obtenção do resultado prático equivalente, poderá o juiz, de ofício ou a requerimento, determinar as medidas necessárias, tais como a imposição de multa por tempo de atraso, busca e apreensão, remoção de pessoas e coisas, desfazimento de obras e impedimento de atividade nociva, se necessário com requisição de força policial.


JURISPRUDÊNCIAS

“Apelação. - Condomínio -Aplicação de multa a condômino, por comportamento anti-social. - Para a aplicação sucessiva da multa, de que trata o parágrafo único art. 1337 do Código Civil, são necessárias deliberações da assembléia, caso por caso, permitindo a defesa do condômino diante de cada fato a ele imputado. - RECURSO NÃO PROVIDO”. (Apelação Cível 2008.001.11091 – 17ª. Câmara Cível).


Direito de vizinhança. Condomínio. Barulho com música e falatório. Perturbação do sossego. Farta prova documental e claros depoimentos testemunhais. Conduta anti-social daquele que, reiteradamente, promove reuniões estrepitosas. Violações às normas do novo Código Civil : artigos 1277 e 1336, IV. Dano moral indenizado com cinco mil reais. Astreinte progressiva a partir de 500 reais, aumentando com a reiteração. Dano material não demonstrado. Apelação provida em parte.
(2005.001.51237 – APELACAO – DES. BERNARDO MOREIRA GARCEZ NETO – Julgamento: 08/08/2006 – DECIMA CAMARA CIVEL TJ/RJ)


CONDÔMINO COM COMPORTAMENTO CONSIDERADO ANTI-SOCIAL – PRETENSÃO DE SUA EXCLUSÃO DA COMUNIDADE CONDOMINIAL – SANÇÃO NÃO PREVISTA EM LEI – APLICAÇÃO DE MULTA PELO PRÓPRIO CONDOMÍNIO FALTA DE NECESSIDADE DE SUPLÊNCIA JUDICIAL. O ordenamento jurídico pátrio não prevê a sanção de exclusão do condômino de sua unidade residencial, ainda que pratique, reiteradamente, atos denominados pela lei como anti-sociais. Inexistência de lacuna legislativa na hipótese, eis que o Código Civil prevê sanção de multa para o condômino que apresente incompatibilidade de convivência com os demais moradores. Impossibilidade de exclusão do condômino pela via judicial. Afasta-se qualquer argumentação no sentido de que o magistrado, à luz do princípio da função social, por si só, tenha o poder de mitigar o direito fundamental à moradia resguardado na Constituição Federal e criar sanção diversa da eleita como a ideal pelos representantes do povo, transmudando nosso Estado Constitucional de Direito em um Estado Judicial de Direito. A multa pode ser aplicada pela Assembléia Condominial sem a necessidade de tutela jurisdicional, não sendo demonstrado no processo qualquer fato que impeça a deliberação pelo referido órgão em tal sentido. Improvimento do recurso.
(2008.001.11091 – APELACAO – DES. EDSON VASCONCELOS – Julgamento: 16/04/2008 – DECIMA SETIMA CAMARA CIVEL – TJRJ)


CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. PENHORA DO PRÓPRIO
IMÓVEL. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE DO DEVEDOR. ART. 620, CPC.
PLURALIDADE DE MEIOS PARA EXECUÇÃO. INOCORRÊNCIA. RESSALVA DA
POSSIBILIDADE DA SUBSTITUIÇÃO DO BEM PENHORADO POR OUTRO. RECURSO
PROVIDO.
I – O reconhecimento do débito pela condômina, sem contestar a ação, e a sua manifesta e prolongada inércia diante da citação para a execução da sentença, aliados à sua fixação em outro Município, a ensejar a frustração do processo executivo por falta de outros bens penhoráveis, não deixou ao credor outros meios de promover a execução senão mediante a penhora do imóvel objeto da cobrança. II – O desnível entre os valores do bem penhorado e da execução, por si só, não onera injustificadamente o devedor, tendo em conta, inclusive, que, no caso de alienação do bem, a importância remanescente se reintegra ao patrimônio do devedor. (2000/0032916-9 – RECURSO ESPECIAL – REL Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA – Julgamento: 21/03/2002 – Quarta Turma – STJ)


Agravo de Instrumento. Dívida de Condomínio. Cláusula Restrita de Impenhorabilidade Vitalícia. Penhora. Execução que tem por objeto condenação ao pagamento de cotas condominiais. A penhora deve recair sobre o imóvel gerador da dívida, em face da natureza propter rem da obrigação. Tal circunstância afasta a regra geral e faz incidir a ressalva do art. 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/90. Recurso conhecido e provido.
(59.488-9/180 – 2007.04.413.560 – Agravo de Instrumento 59.488-9/180 – REL Des. ROGÉRIO ARÉDIO FERREIRA – Julgamento: 26/02/2008 – Terceira Câmara Cível – TJGO)


EMENTA: APELAÇÃO. COBRANÇA. CONDOMÍNIO. NULIDADE. MULTA. COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL. QUORUM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I) O sistema de nulidades do processo civil é aberto, sendo imprescindível a comprovação de prejuízo para a parte. II) A ausência de interposição de recurso em face da decisão que deferiu a denunciação da lide gera a preclusão da matéria, o que impede o exame da questão em sede de apelação. III) O pagamento das despesas condominiais pelo locatário ao locador, sem o repasse ao condomínio não os desonera das obrigações condominiais. IV) A multa para comportamento anti-social do condômino deve observar o quorum de 3/4 dos demais condôminos. III) Recurso conhecido e parcialmente provido.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0145.05.259918-3/001 - COMARCA DE JUIZ DE FORA - APELANTE(S): CONDOMINIO EDIFICIO PLAZA MAYOR - APELADO(A)(S): PEDRO GONCALVES DE MAGALHAES E OUTRO(A)(S) - RELATOR: EXMO. SR. DES. BITENCOURT MARCONDES
ACÓRDÃO


EMENTA: APELAÇÃO. COBRANÇA. CONDOMÍNIO. NULIDADE. MULTA. COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL. QUORUM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I) O sistema de nulidades do processo civil é aberto, sendo imprescindível a comprovação de prejuízo para a parte. II) A ausência de interposição de recurso em face da decisão que deferiu a denunciação da lide gera a preclusão da matéria, o que impede o exame da questão em sede de apelação. III) O pagamento das despesas condominiais pelo locatário ao locador, sem o repasse ao condomínio não os desonera das obrigações condominiais. IV) A multa para comportamento anti-social do condômino deve observar o quorum de 3/4 dos demais condôminos. III) Recurso conhecido e parcialmente provido.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0145.05.259918-3/001 - COMARCA DE JUIZ DE FORA - APELANTE(S): CONDOMINIO EDIFICIO PLAZA MAYOR - APELADO(A)(S): PEDRO GONCALVES DE MAGALHAES E OUTRO(A)(S) - RELATOR: EXMO. SR. DES. BITENCOURT MARCONDES


0334425-94.2008.8.19.0001 - APELAÇÃO 1ª Ementa
DES. CARLOS JOSE MARTINS GOMES - Julgamento: 07/10/2010 - DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E EXCLUSÃO DE CONDÔMINO APRESENTADA AO ARGUMENTO DE PERTURBAÇÃO DA ORDEM. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO. APELAÇÃO DO RÉU. Inadequado comportamento social do condômino réu que comprovada e reiteradamente infringiu as regras de boa convivência, faltando com o devido respeito às normas atinentes ao direito de vizinhança. Inaplicabilidade da multa, ante o disposto no artigo 1337, do Código Civil, que prevê quorum qualificado. Dano moral de pessoa jurídica. Possibilidade. Súmula 227 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. "Quantum" indenizatório de acordo com o princípio da razoabilidade e da proporcionalidade, que representa reprovação da conduta do agente e punição pedagógica com o fim de prevenir a sua repetição. Provimento parcial ao recurso de apelação. (art. 557, §1°-A, do CPC).


0042255-53.2009.8.19.0001 - APELAÇÃO 1ª Ementa
DES. ANA MARIA OLIVEIRA - Julgamento: 28/09/2010 - OITAVA CÂMARA CÍVEL CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO CONDUTA ANTI-SOCIAL EXPULSÃO IMPOSSIBILIDADE AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL
Ação de conhecimento proposta por condomínio objetivando a exclusão de moradores com comportamento antissocial da comunidade condominial.
Improcedência do pedido. Apelação do Autor. Prova carreada aos autos que demonstrou a incapacidade dos Apelados de conviverem pacificamente em sociedade. Pedido de expulsão dos Apelados do Condomínio-Apelante que não tem amparo legal, já que a lei não prevê esse tipo de sanção para o caso como o dos autos, mas tão somente penalidades administrativas, como as dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Honorários advocatícios devidos pelo Apelante, pois verificada a sucumbência, tendo sua fixação observado os critérios previstos no artigo 20, § 4º do Código de Processo Civil. Desprovimento da apelação.
Ementário: 45/2010 - N. 4 - 25/11/2010
Precedente Citado: TJRJ AC 2008.001.11091, Rel. Des. Edson Vasconcelos, julgada em 16/04/2008.


0003792-83.2009.8.19.0052 – APELAÇÃO - 1ª Ementa
DES. MARIO ASSIS GONCALVES - Julgamento: 11/08/2010 - TERCEIRA CAMARA CIVEL CONDOMINIO EDILICIO LOCATARIO CONDUTA ANTI-SOCIAL APLICACAO DE MULTAS RESPONSABILIDADE DO PROPRIETARIO OBRIGACAO PROPTER REM
Condomínio. Cobrança de cotas e de multa. Locatário que infringe os deveres estabelecidos na convenção. Ausência de notificação das multas. Do conjunto probatório carreado aos autos infere-se que os ocupantes do imóvel, locatários da ré, infringiram os deveres previstos na convenção do condomínio de guardar o sossego e preservar os bons costumes não só nas áreas comuns como dentro da respectiva unidade. A ata da assembléia extraordinária dá conta de que uma ocorrência policial foi registrada junto à Delegacia local por conta do comportamento dos locatários da ré. Na contra-notificação enviada pela ré ao autor consta o pedido de desculpas feito por seus locatários em razão dos transtornos causados. Assim, incontroversa a infração cometida pelos ocupantes do apartamento. Ressalte-se que
o próprio Código Civil prevê, em seu artigo 1.336, IV, como sendo um dos deveres do condômino não proceder de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, estabelecendo, em seu parágrafo segundo, o pagamento de multa para as hipóteses de infração. Trata-se, como é cediço, de uma dívida de natureza propter rem, cabendo ao proprietário a responsabilidade pelas multas, visto que a relação locatícia não tem qualquer interferência na relação entre o proprietário do imóvel e o condomínio respectivo, o que, no entanto, não obsta a que os valores venham a ser cobrados posteriormente em face do inquilino. Ocorre que não há nos autos qualquer comprovação de que tenha sido a ré notificada da imposição das multas, sendo-lhe assegurado o direito de recorrer à assembléia geral no exercício da ampla defesa. Como bem salientado pelo magistrado, a própria ré é que confessa na contestação ter sido avisada no começo de 2008 a respeito do comportamento inadequado dos ocupantes do imóvel e da imposição de uma multa. Assim, correta a sentença que reconheceu a possibilidade de cobrança apenas da multa da qual a ré admite ter sido notificada, no valor de R$ 760,00 (setecentos e sessenta reais), equivalente a dois salários mínimos vigentes à época. Recursos aos quais se nega provimento.
Íntegra do Acórdão - Data de Julgamento: 11/08/2010


0009873-65.2009.8.19.0208 - APELAÇÃO 1ª Ementa
DES. ANDRE ANDRADE - Julgamento: 12/05/2010 - SÉTIMA CÂMARA CÍVEL
SUMÁRIO. CONDOMÍNIO. PRETENSÃO DE EXCLUSÃO DO CONVÍVIO CONDOMINIAL DE CONDÔMINOS QUE, REITERADAMENTE, DESCUMPREM NORMAS CONDOMINIAIS. SANÇÃO NÃO PREVISTA PELO LEGISLADOR. PONDERAÇÃO NO CASO CONCRETO QUE NÃO JUSTIFICA A APLICAÇÃO DE MEDIDA MAIS SEVERA QUE A PREVISTA NO ART. 1.337 DO CC. DESPROVIMENTO DO RECURSO.


0203267-47.2007.8.19.0001 (2009.001.66100) - APELACAO - 1ª Ementa
DES. CLAUDIO BRANDAO - Julgamento: 15/12/2009 - DECIMA NONA CAMARA CIVEL
Ação de cobrança. Rito Sumário. Violação ao Direito de vizinhança. Alegação do autor de reiterado comportamento anti-social do réu, causando transtornos e
tornando difícil a convivência com os demais condôminos. Após diversas advertências foi realizada Assembléia Geral Extraordinária que deliberou pela aplicação de multa ao réu, não sendo formulado qualquer pedido de anulação da referida Assembléia. Cobrança devida. Multa aplicada de forma correta e legítima. Prevalência do interesse coletivo sobre o individual. Desprovimento do recurso. Manutenção da sentença.
Data de Julgamento: 15/12/2009


0018215-75.2007.8.19.0001 (2009.001.11401) - APELACAO - 1ª Ementa
DES. ADRIANO CELSO GUIMARAES - Julgamento: 26/05/2009 - OITAVA CAMARA CIVEL
CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE MULTA APLICADA AO CONDÔMINO POR CONDUTA ANTI-SOCIAL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO - IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ QUE NÃO SE SUSTENTA, JÁ QUE O QUESTIONAMENTO DA LEGALIDADE DE ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL, QUE RATIFICOU A APLICAÇÃO DA MULTA, SOMENTE PODE SER DEDUZIDO EM SEDE PRÓPRIA, INCLUSIVE NO QUE TANGE À APONTADA IRREGULARIDADE DAS PROCURAÇÕES, AFIGURANDO-SE CORRETO O JULGAMENTO DA LIDE, POR ENCONTRAR-SE COMPROVADO O COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL PELA PROVA DOCUMENTAL PRODUZIDA, A DISPENSAR A PRODUÇÃO DE PROVA ORAL, MORMENTE POR NÃO TER O RÉU, EM SUA RESPOSTA, OFERECIDO ROL DE TESTEMUNHAS DESPROVIMENTO DO RECURSO.
Data de Julgamento: 26/05/2009

quarta-feira, 26 de outubro de 2011

PALESTRA PROFERIDA NO II CICLO DE PALESTRA DA PAIXÃO &PAIXÃO NO DIA 25.10.2011


INADIMPLÊNCIA: COMO RESOLVER ?

QUEM DEVE AO CONDOMINIO ?

Sempre o devedor é o proprietário da unidade.

O Locatário, mesmo que tenha em seu contrato cláusula de obrigação de pagamento da parcela de condomínio, não é o responsável legal por dividas junto ao condomínio;

Exemplo; a unidade foi multada por comportamento anti-social do inquilino, mesmo assim a responsabilidade do pagamento da multa é do proprietário.

Entretanto, nestas condições, é direito do proprietário ação regressiva contra o inquilino.

QUANDO OCORRE INADIMPLÊNCIA ?

Ocorre inadimplência quando o condômino não efetua o pagamento de;

Taxa Condominial ordinária;

Taxa extra;

Multa imposta;

Despesas a que deu causa;

COMO PODE SER COBRADO O DÉBITO ?

Por via administrativa;

Por via Câmara de Mediação (Lei nº 9.307/96)

Por via Judicial;

Justiça comum;

Juizados especiais;

O QUE É NECESSÁRIO ?

Ata de eleição do síndico

Cópia da Convenção

Cópia do Regulamento

Cópia do CNPJ do Condomínio

Ata que instituiu as taxas ordinárias cobradas

Ata que instituiu as taxas extras cobradas

Ata que instituiu a multa aplicada

Ata que instituiu a despesa cobrada

Certidão de propriedade

Contrato de compra e venda se não registrado

Procuração para o advogado

Ata que instituiu o representante do condomínio

NA FORMA ADMINISTRATIVA.

O síndico entra em contato com o devedor e de forma amigável tenta mostrar ao devedor as dificuldades provocadas ao Condomínio pela inadimplência;

Após 10 dias sem que seja efetuado o pagamento, deve ser enviada carta lembrando para o pagamento ao devedor;

Ao completar a segunda parcela, deve ser novamente enviada nova carta lembrando que a inadimplência causa ao condomínio e que a mesma poderá ser registrada junto ao SPC/SERASA (o prazo para registro depende do condomínio, podendo ser efetuado após 15 dias do vencimento do débito em face da necessidade de informação por AR ou protocolo ao devedor);

Ao completar 60 dias de inadimplência deve ser iniciada a fase judicial.

PELA CÂMARA DE MEDIAÇÃO.

A Câmara de Mediação ou Junta de Arbitramento é uma forma de receber os débitos de forma rápida e em um acordo em que as partes se submetem ao julgamento de um juiz arbitral para tentar resolver a pendência.

O Acordo resultante desta Mediação gera um documento executivo

A falha deste sistema é que se o devedor não cumprir o acordo, será necessário entrar com uma ação de execução do acordo na justiça comum.

PELA CÂMARA DE MEDIAÇÃO.

A Câmara de Mediação ou Junta de Arbitramento é uma forma de receber os débitos de forma rápida e em um acordo em que as partes se submetem ao julgamento de um juiz arbitral para tentar resolver a pendência.

O Acordo resultante desta Mediação gera um documento executivo

A falha deste sistema é que se o devedor não cumprir o acordo, será necessário entrar com uma ação de execução do acordo na justiça comum.

JUSTIÇA COMUM

A distribuição de ação na justiça comum é uma das formas de recebimento dos débitos de forma jurídica;

Na justiça comum a ação é distribuída em uma das varas cíveis e o condomínio pagará as custas judiciais que inicialmente tem o valor + ou – equivalente a 2% do valor do débito mais uma parte fixa de cerca de R$ 150,00, que pode ser recuperado quando da sentença bem como o Juiz fixa um valor de honorários a serem pagos pelo devedor;

Na Justiça comum não há audiência inicial, sendo o devedor chamado a apresentar sua defesa e a audiência ocorrerá posteriormente o podendo o Juiz achar desnecessário;

Quando é exarada a sentença, abre-se o prazo para apelação por parte do devedor;

Mantida a sentença inicia-se a execução do débito

JUIZADOS ESPECIAIS

A distribuição é feita em um dos 25 juizados existentes que marca uma audiência Uma, ou seja, inicia-se como conciliatória e não havendo acordo entre as partes, transforma-se imediatamente em instrução. Nos Juizados não há pagamento de custas;

É marcada a sentença;

Ao ser exarada a sentença o devedor tem um prazo de 10 dias para interpor Recurso Inominado ao Colégio Recursal, onde para tanto, deverá pagar as custas e depositar o valor condenado. Em caso de Recurso é cobrada as custas processuais e pode haver condenação em honorários advocatícios;

Mantida a condenação no Colégio Recursal inicia-se a execução;

JUIZADOS DE EXECUÇÃO

Ao ser determinada a execução de sentença, o processo é enviado ao Juizado de Execução para ser distribuído para a vara que irá determinar sua continuidade;

Com a distribuição (manhã ou tarde), o processo é atualizado e enviado para o devedor efetuar o pagamento em 48 horas;

Com a continuidade da inadimplência inicia-se a execução propriamente dita;

Penhora de bens da residência;

Penhora de conta bancaria;

Penhora de automóveis;

Penhora do imóvel que criou o débito;

SITUAÇÕES ESPECIFICAS.

Prescrição – A prescrição Condominial é de 10 anos a partir de Janeiro/2002, podendo ser de 20 anos antes desta data;

Já existem juízes do Supremo considerando a prescrição como de 05 anos, porém apenas uma turma das quatro tem adotado esta fundamentação.

Bem de Família – A lei que protege o bem de família não atinge as dividas de condomínio, sendo uma das exceções, é o chamado débito “propter rem”, ou seja, produzido pelo próprio bem. (Lei 8009/90 art. 3º);

Hipoteca- O Fato do bem estar hipotecado não é impedimento para ajuizar ação de cobrança contra o proprietário, a divida de condomínio tem privilégio, o que ocorre é que em caso de leilão do bem o Credor Hipotecário é chamado a participar;

Contrato de Gaveta – Ocorre muitas vezes que o proprietário não efetuou o registro no cartório de imóveis de sua compra, e ao tirar a certidão de propriedade consta o nome do proprietário anterior ou Incorporador, nestes casos deve ser incluída a cópia do contrato de compra e venda, não tendo, nas ações ajuizadas é aconselhável incluir o proprietário constante no Cartório e o proprietário conhecido no Condomínio. Nestes casos, normalmente a Incorporadora acosta o contrato de compra e venda pedindo sua exclusão do processo;

Espolio – Neste caso deve ser chamado ao processo o Espólio representado pelo Inventariante. Caso o Inventário não tenha sido aberto, pode ser solicitada a abertura pelo próprio Condomínio;

Condomínio sem registro de Convenção: O Condomínio, mesmo que não tenha registrado sua Convenção e não tenha o CNPJ, pode acionar o devedor na Justiça sem nenhum problema;

Inquilino, visitante- Os inquilinos e visitantes não são responsáveis por taxas de condomínio, extras ou multas, bem como danos que venham a causar ao Condomínio. Nestes casos todas as cobranças devem ser efetuadas aos proprietários. Entretanto, cabe aos proprietários o direito a regresso aos inquilinos e visitantes;

Débitos do antigo proprietário - Quando o imóvel é vendido o adquirente absorve os débitos existentes do imóvel, seja de taxas ordinárias, extras e ou multas/despesas em nome do imóvel. É Importante lembrar que quando um proprietário vai vender o imóvel, o cartório sempre pede uma declaração de quitação com o condomínio. Quando o Síndico emite tal declaração ele está afirmando que aquele imóvel não tem qualquer débito com o Condomínio, não podendo ser cobrado do novo proprietário ou do antigo. Caso existam débitos cabe ao novo proprietário o pagamento dos mesmos e direito de regresso contra o antigo proprietário.

Colocar o nome do devedor no Serasa/SPC – Somente é possível se as sua convenção estiver atualizada com o novo Código Civil e nesta constar esta possibilidade;

Proibição do uso de salão de festa, sauna, piscina, quadra de esporte etc. Somente é possível se as sua convenção estiver atualizada com o novo Código Civil e nesta constar esta possibilidade, nestes casos, embora já tenha várias jurisprudências neste sentido, ainda é uma situação experimental.

Descontos aos inadimplentes – Não é favorável a adoção de descontos aos inadimplentes, uma vez que serve como incentivo aos demais condôminos a não efetuarem o pagamento de suas cotas em dia. O Síndico não tem poderes para efetuar descontos, apenas a Assembléia.

Pagamento a menor das Taxas pelas Incorporadoras aos apartamentos não comercializados – Está prática é ilegal, devendo as construtoras efetuar o pagamento integral de seus apartamentos não comercializado.

A taxa de condomínio só pode ser cobrada após o devido habite-se – enquanto não for exarado o habite-se, não há possibilidade de se cobrar as taxas de condomínios, situação já definida em jurisprudência;

Apartamento fechado – A taxa de condomínio é perfeitamente legal ser cobrada aos imóveis que se mantém fechado sem uso pelo seu proprietário. Esta decisão cabe apenas ao proprietário, o Condomínio não opina se o proprietário quer usar ou não seu imóvel. Desta forma existe sua obrigação de efetuar o pagamento das taxas de condomínio;

Cobrança de taxa já paga – Ao efetuar a cobrança de parcelas já pagas pelo condômino corre o risco de ser processado por danos morais e se o condômino pagar, de ter de devolver o valor em dobro. Caso o Condomínio esteja em duvida se existe o débito ou não, deve solicitar por escrito que o Condômino apresente o comprovante de pagamento;

quinta-feira, 29 de setembro de 2011

"PALESTRA "RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO EDILÍCIO"

A P&P- Recuperação de Crédito, iniciou uma serie de palestras com o objetivo de munir os Síndicos de conhecimento para melhor gerir seus Condominios, neste mês de setembro já ocorreram palestras sobre "Impermeabilização" e a Palestra de Reponsabilidade, cujo resumo segue abaixo.

Aqueles que tiverem interesse nas próximas palestras, favor ligar para a P&P e informar seus dados.


A RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO EDILÍCIO

DIFERENÇA ENTRE OBRIGAÇÃO E RESPONSABILIDADE

OBRIGAÇÃO

O termo OBRIGAÇÃO diz respeito a algo que nos propomos a fazer, a partir do momento em que aceitamos uma incumbência ou firmamos um contrato, ou seja, o dever de se cumprir um acordo, uma tarefa ou qualquer determinação escrita, tácita ou legal imposta à uma determinada pessoa ou grupo.

RESPONSABILIDADE

Já o termo RESPONSABILIDADE, do latim “re-spondere”, que como idéia principal da garantia de compensação de prejuízo causado. Juridicamente, corresponde aos efeitos do obrigado, quando não cumpre a sua obrigação ou a cumpre de maneira diversa do estabelecido, podendo também sua definição atingir tanto atos comissivos como omissivos, ou seja, a omissão também rega responsabilidades ao agente omisso.

Portanto, o tema a seguir é sobre a RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL, previstas no Código Civil, Código Penal e em legislações especiais, a fim de alertar acerca dos efeitos danosos ao próprio Síndico por atos praticados durante sua gestão.

Em princípio, para quem sofreu o dano poderá exigir do próprio condomínio o ressarcimento, que, após apurar a questão de culpabilidade poderá, em ação própria, retroagir e exigir do síndico o prejuízo, lhe cobrando o ressarcimento devido.

Código Civil Brasileiro

Artigo 186. Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

Artigo 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Art. 942. Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação.

Parágrafo Único. São solidariamente responsáveis com os autores os co-autores e as pessoas designadas no Art. 932.

A Responsabilidade Civil do Síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos ao Condomínio, aos condôminos ou a terceiros.

A Responsabilidade Criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.

Responsabilidade Criminal do Síndico

A responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.

Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa e ou prestação de serviços.

Para apropriação indébita de fundos do condomínio, o Código Penal prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa.

Para apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas previstas são de dois a cinco anos, e multa.

RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO

Elevadores – Manutenção

Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico pode ser responsabilizado.

Como evitar problemas

Providenciando a manutenção constante do equipamento, contando sempre com uma empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados. Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado.

Funcionários – litígios

Quando o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário processar o condomínio, principalmente logo após sua rescisão, através dos advogados do seu sindicato.

Se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser responsabilizado civilmente.

O não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico.

Como evitar problemas

Cumprindo todas as leis trabalhistas, pagamento de benefícios, com atenção às datas de vencimento.

Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de documentos exigidos, é conveniente contratar uma empresa ou profissional para cuidar destas questões no condomínio.

No entanto, o síndico deve sempre exigir comprovantes da empresa.

Roubos, furtos e danos

De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a Convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos.

O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.

Como evitar problemas

Não permitir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos.

Ser cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciar o treinamento necessário e sempre verificar se está cumprindo suas funções.

Playground e Piscinas

Para a conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT

A falta de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários.

Essa responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente.

A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso da manutenção provocar alguma lesão nos usuários.

Como evitar problemas:

Providenciando a manutenção constante dos equipamentos, de acordo com as normas, e por profissionais habilitados.

Funcionários de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças na piscina, por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis.

Prestação de contas

É um dos principais deveres do síndico a correta prestação de contas anual para a assembléia, e também eventual, quando esta o exigir.

Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas.

Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio

Como evitar problemas

Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento

Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios, guardar as contas pagas.

Trabalhar sempre em cooperação com o Conselho Fiscal, para verificar mensalmente a contabilidade condominial, evitando desgastes futuros.

Obras

O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembléia

Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada.

Se as obras são úteis, ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos condôminos. Ex: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante.

O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo CC de "necessárias", art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembléia.

Se a obra urgente envolver grande despesa, a assembléia deve ser imediatamente convocada e comunicada.

Como evitar problemas

Observando as votações mínimas previstas por lei.

Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários, com o pagamento das obrigações trabalhistas e previdenciárias alocados na obra.

Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que infelizmente tem acontecido algumas vezes.

Contratação do Seguro Obrigatório

A Lei 4591/64 em seu art. 13º e o Código Civil em seu Art. 1346 determina a obrigatoriedade da contratação de seguro contra incêndio para o condomínio, de todas as unidades e partes comuns, os valores alocados devem corresponder aos recursos necessários à reconstrução do prédio devendo ser efetuado até 120 dias após a concessão do habite-se.

Art. 1346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Em caso de sinistro, estando o Condomínio descoberto, o Síndico será responsabilizado civilmente pelos danos ocorridos em face de ter descumprido a Lei, estando seus bens sujeitos a reparar as unidades prejudicadas.

Como Evitar Problemas

Contratando o Seguro em empresa idônea em valores possíveis de cumprir o determinado em Lei e de preferência com outras coberturas de proteção ao condomínio.

Inadimplência - ausência de cobrança

O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente.

A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, ou seja, a Convenção determina prazo de 60 dias para ação, e não efetuada a cobrança jurídica, gera a obrigação de reparar o dano.

Como evitar problemas

Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento.

Por exemplo: no primeiro mês de atraso, notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança.

Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas os números de suas unidades.

Não dar descontos em acordos. Estes, legalmente, só são possíveis com a concordância de todos os condôminos. Os acordos devem envolver apenas parcelamento.

Inadimplência - Danos morais

Alegação de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes: depende do meio e do modo de divulgação. Se forem feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes.

A divulgação dos inadimplentes é um "exercício regular de direito", porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos.

Como evitar problemas

O melhor é divulgar apenas o número das unidades inadimplentes, o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos, sempre lacrado e com protocolo de entrega.

Atualização da Convenção

Por força de Lei a partir de fevereiro de 2002, todos os condomínios devem atualizar suas convenções de conformidade com o Código Civil.

Com a atualização o Condomínio fica dotado de várias opções para cobranças, melhoria nas relações sociais e formas de proteger seu patrimônio financeiro, material e imaterial.

O Síndico pode ser responsabilizado pelos prejuízos sofridos pelo Condomínio em face de não ter efetuado a rerratificação de sua convenção.

Como evitar problemas

Providenciando a atualização da Convenção e Regulamento Interno de conformidade com o Código Civil através de empresa ou advogado especializado.

A sua atual Convenção está baseada em uma lei que foi promulgada a exatos 47 anos.