ENUNCIADOS PARA AÇÕES CONDOMINIAIS - III FOJEPE – ENUNCIADOS DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS DE PERNAMBUCO.

Os magistrados dos Juizados Especiais de Pernambuco, reunidos no III Encontro do Fórum Estadual de Juizados Especiais – FOJEPE, nos dias 2 e 3 de junho de 2016, em Recife, capital do Estado de Pernambuco, promulgaram os Enunciados abaixo que interessam diretamente aos Condomínios.

Os Enunciados selecionados a seguir são diretamente ligadas as ações de Cobrança de Taxas Condominiais e devem ser observados pelos Síndicos.

ENUNCIADO 02 – Para efeito de Correção Monetária será sempre Observada a tabela do Encoge – Encontro de Corregedores Gerais de Justiça, publicada mensalmente no  Diário Oficial.

ENUNCIADO 22 – O condomínio só responde por danos acontecidos em suas dependências, mediante expressa deliberação dos condôminos nesse

Sentido.

ENUNCIADO 23 – Somente quando houver expressa deliberação dos condôminos,    não será tolerada a presença de animais no âmbito condominial.  

ENUNCIADO 27 – O condomínio poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do Art. 275, Inciso II, Item “b”, do Código de Processo Civil, observado para os    condomínios não residenciais o limite de renda bruta anual previsto para as empresas de pequeno porte. 

ENUNCIADO 44 – A execução de sentença homologatória de acordo far-se-á no       próprio juizado, ainda que o exequente seja pessoa jurídica.

ENUNCIADO 49 – As causas enumeradas no parágrafo 3º do artigo 3º, inciso II e III, da Lei 9.099/95, não se submetem ao valor máximo de alçada prevista nos incisos I e   IV do mesmo dispositivo. 

ENUNCIADO 53 – O advogado, munido de procuração, pode subscrever a reclamação inicial, sem a necessidade de lançamento da assinatura da  parte autora, tendo-se por ratificada a queixa com o comparecimento  pessoal da parte à audiência de conciliação.

PROCURE-ME.

Ajudarei o seu Condomínio a recuperar sua inadimplência de forma rápida e segura 
por um valor justo.

MViniciussousa
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Rua Missionário Joel Carlson, nº 123, Sala 03

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ENUNCIADOS PARA AÇÕES CONDOMINIAIS - XXXIX FONAJE – ENUNCIADOS DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS DO BRASIL.

Os magistrados dos Juizados Especiais do Brasil, reunidos no XXXIX Encontro do Fórum Nacional de Juizados Especiais – FONAJE, nos dias 8, 9 e 10 de junho de 2016, em Maceió, capital do Estado de Alagoas, promulgaram os Enunciados abaixo que interessam diretamente aos Condomínios.

Os Enunciados selecionados a seguir são diretamente ligadas as ações de Cobrança de Taxas Condominiais e devem ser observados pelos Síndicos.

ENUNCIADO 5 – A correspondência ou contrafé recebida no endereço da parte é      eficaz para efeito de citação, desde que identificado o seu recebedor.

ENUNCIADO 9 – O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de  Processo Civil.

ENUNCIADO 20 – O comparecimento pessoal da parte às audiências é obrigatório. 

A pessoa jurídica poderá ser representada por preposto.

ENUNCIADO 41 – A correspondência ou contrafé recebida no endereço do advogado é eficaz para efeito de intimação, desde que identificado o seu recebedor (nova redação – XXI Encontro – Vitória/ES).

ENUNCIADO 58 (Substitui o Enunciado 2)– As causas cíveis enumeradas no art. 275 II, do CPC admitem condenação superior a 40 salários mínimos e sua respectiva          execução, no próprio Juizado.

ENUNCIADO 98 (Substitui o Enunciado17)– É vedada a acumulação SIMULTÂNEA das condições de preposto e advogado na mesma pessoa (art. 35, I e 36, II da Lei 8906/1994 combinado com o art. 23  Código de Ética e Disciplina da OAB)(XIX Encontro – Aracaju/SE).

ENUNCIADO 111 – O condomínio, se admitido como autor, deve ser     representado em audiência pelo síndico, ressalvado o disposto no § 2° do art. 1.348 do Código Civil (nova redação – XXI Encontro – Vitória/ES).

ENUNCIADO 117 –  É obrigatória a segurança do Juízo pela penhora para                  apresentação de embargos à execução de título judicial ou extrajudicial perante o        Juizado Especial (XXI Encontro – Vitória/ES).

ENUNCIADO 145 – A penhora não é requisito para a designação de      audiência de conciliação na execução fundada em título extrajudicial      (XXIX Encontro – Bonito/MS).

ENUNCIADO 165 - Nos Juizados Especiais Cíveis, todos os prazos serão contados de forma contínua (XXXIX Encontro - Maceió-AL).

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OAB condena advogada por prestar assistência jurídica em imobiliáriaE

Essa decisão se aplica as administradoras de condomínios por analogia.

MARIO 10/06/2016 COMENTE! POSTS

Não são raras as imobiliárias que oferecem soluções na área jurídica, mas a assistência prestada por meio desses estabelecimentos configura exercício ilegal da profissão. Foi o que decidiu o Tribunal de Ética da seccional paulista da Ordem dos Advogados do Brasil ao julgar o caso de uma advogada que representava extra e judicialmente os clientes da administradora de imóveis da qual ela mesmo era proprietária.

O caso foi julgado em fevereiro e é um dos poucos sobre o tema, afirma André Luiz Junqueira, advogado e professor. Segundo a decisão, a advogada, “que é proprietária de imobiliária, não pode prestar serviços jurídicos aos clientes desta, sob pena de se configurar exercício irregular da profissão pelos demais sócios da imobiliária e infração ética da advogada”.

Para o Tribunal de Ética da OAB-SP, “trabalhando na imobiliária, a advogada/proprietária só pode prestar serviços jurídicos a esta” e “não pode exercer a advocacia, mesmo que para terceiros, no mesmo local que a imobiliária, pois o exercício da advocacia impõe resguardo de sigilo e a inviolabilidade do seu escritório, arquivos informações, correspondências”.

“Poderá exercer a advocacia, desde que em local físico totalmente independente, sendo vedada a divulgação conjunta com imobiliária, sob pena de expressa violação aos artigos 5º e 7º do novo Código de Ética e Disciplina”, diz a decisão.

Junqueira explica que apesar de ser quase uma exigência do consumidor, que espera ter tudo o que necessita em um único estabelecimento, a assistência jurídica via imobiliária é ilegal. No máximo, o estabelecimento pode indicar um advogado ou escritório de advocacia, com o qual não tenha nenhum vínculo, para atender ao seu cliente.

“O advogado contratado pela administradora ou imobiliária deve prestar assessoria jurídica, extrajudicial ou judicial, apenas à empresa. Pode dar suporte jurídico a todos os setores da empresa, seja de suas atividades de fim ou de meio. Contudo, não pode oferecer seus serviços para o cliente da administradora ou imobiliária. Além de gerar captação indevida de clientela, o exercício da advocacia não pode ser praticado em conjunto com atividade de outra natureza”, explica o advogado.

Junqueira destaca a importância do julgamento. Ele explica que, apesar de ser comum o oferecimento de serviços jurídicos por imobiliárias, não é tão frequente a repercussão das decisões contra a prática.

“A decisão reflete o entendimento nacional da OAB e chamou a atenção de outras seccionais, assim como de advogados e imobiliárias. Esse pode ser o momento para que as imobiliárias repensem como prestam seus serviços, para evitar que se tornem alvo da OAB da localidade; ou, por outro lado, fazer com que a OAB reavalie a situação, estabelecendo critérios que assegurem o exercício ético da advocacia sem prejudicar a atividade da imobiliária”, ressalta.

fonte: conjur

COBRANÇA DE 10% DE JUROS MENSAIS AOS INADIMPLENTES DE TAXAS CONDOMINIAIS

        Há uma grande discursão a respeito da cobrança de juros mensais de 10% (dez por cento) ou 0,333% por dia que incidem nas taxas condominiais em atraso após a vigência do Código Civil de 2002, onde muitos argumentam que os juros são absurdos e ilegais e não permitidos pelo CDC (Código de Defesa do Consumidor).

         Observe-se, preliminarmente, que o Código de Defesa do Consumidor não regula as taxas condominiais, que são determinadas pelo Código Civil em seus Arts. 1.315 e 1.336: 

Código Civil Art. 1315 – O Condômino é obrigado, na proporção de sua parte a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Art. 1336 – São deveres dos condôminos: I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; ... Parágrafo Primeiro – O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

         Para que o Condomínio possa efetuar essa cobrança de taxa de juros de 10% ao mês, deverá ter efetuado a rerratificação de sua Convenção em assembleia especifica e aprovado com 2/3 dos condôminos e registrado em Cartório, a modificação que passa a valer no mês posterior ao registro.

         Essa possibilidade já foi julgada pelo STF, pelo Colégio Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e por vários Juizados Especiais de Pernambuco, como pode-se verificar nas jurisprudências abaixo.

        

Superior Tribunal de Justiça RESP. 1002525/DF Rel. Min. Nancy Andrighi CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. .... Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. Recurso provido.

Colégio Recursal – Recife –PE 6ª Turma Recursal – 11-04-2016 Rel: Carlos Antônio Alves Silva Rec. Inominado: 0030778-52-2014-8-17-8201 Recorrente: Cond. Conj. Resid. Felipe Camarão Recorrido: Maria José Bernardes da Silva EMENTA – RECURSO INOMINADO. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. HONORÁRIOS EXTRAJUDICIAIS DEVIDOS. JUROS DE MORA. MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) AO MÊS ESTABELECIDO EM ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL. TAXAS INTERNAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE SUA ESTIPULAÇÃO, RECURSO INOMINADO PARCIALMENTE PROVIDO. ... 8. De fato o art. 1336, parágrafo 1º do Código Civil permite a convenção dos juros moratórios, estando devidamente estabelecidos em convenção condominial no percentual de 10% a.m., o qual não comporta redução, posto que estipulado em patamar razoável, com vista a inibir a inadimplência.

Juizado Especial Cível Proc. 0005743-12-2014-8-17-8227 - em 03.05.16 2º Juizado Especial Cível Candeias – Jaboatão Juiz: Dr. Edmilson Cruz Junior. Demandante: Cond. Edf. Casa alta Demandado: Alexsan Emanoel Barbosa Silveira de Paula ... “Em relação aos juros moratórios, os condôminos que não cumpra com o dever de contribuir para as despesas do condomínio, adimplindo sua cota-parte dentro do prazo estipulado para o vencimento, ficará obrigado a pagar juros moratório convencionados. Assim, a taxa de 1% ao mês somente deve ser aplicada de maneira subsidiária, ou seja, na hipótese de não haver ajustes em convenção. Ocorre que a escritura de convenção do condomínio estipulou os juros de mora em 10% ao mês, conforme se depreende na leitura do Art. 25 (ver Num. 6857401 – pag. 8).”

         Assim, os Condomínios que efetuarem a atualização de suas Convenções, poderá utilizar-se dessa cobrança e utilizar esses juros como forma de reduzir a inadimplência crescente.

        

PROCURE-ME.

         Ajudaremos o seu Condomínio a atualizar sua Convenção por um valor justo.

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TAXA CONDOMINIAL PASSA A SER TITULO EXTRAJUDICIAL.

SOBRE O ARTIGO 784, INCISO X DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – TAXA CONDOMINIAL PASSA A SER TITULO EXTRAJUDICIAL.

Algumas notícias sensacionalistas vêm sendo divulgadas nos blogs e reportagens em programas de notícias, em que induzem as pessoas a pensar que em três dias as dívidas condominiais serão quitadas pelos devedores.

Na realidade não é bem assim que a banda toca. O novo CPC transformou as taxas condominiais em Títulos Extrajudiciais.

O que é isso? Simples, não há mais necessidade de ser efetuada uma Ação de Cobrança com audiência de conciliação, sentença e posterior execução do Devedor.

Como Título Extrajudicial a ação já inicia na fase de execução, onde com isso é possível se economizar de um ano a um ano e meio de tempo de tramitação do processo até seu encerramento.

Observe-se que a distribuição da Ação irá depender da Convenção do Condomínio, pois se não determinar data para distribuição judicial, pode efetuar a Ação no dia seguinte a inadimplência, tendo determinação que normalmente é de 30, 60 ou 90 dias, somente poderá ser distribuída a ação após ter transcorrido o prazo estipulado na CONVENÇÃO.

Ação passa a ser distribuída como Execução de Título Extrajudicial e após ser recebida pela Vara a mesma envia uma Citação ao Devedor que após o seu recebimento terá 3 dias para efetuar o pagamento da dívida ou provar que não deve.

Caso não venha a efetuar pagamento ou contesta-lo inicia-se o processo de execução, onde a vara fará a penhora on-line para o Banco Central onde tentará efetuar a penhora nas contas bancárias e/ou aplicações financeiras do devedor até a total satisfação do valor da execução.

Caso o Devedor não tenha bens financeiros a penhora será dirigida para o Detran, onde verifica-se a existência de veículos em nome do Devedor para penhora até a total satisfação da execução.

Se o Devedor também não possuir veículos será efetuada a penhora doméstica para verificação de bens valiosos para penhora (ex: TV 50”, quadros valiosos, joias, etc), essa penhora é efetuada pessoalmente por um Oficial de Justiça que após receber o Mandado tem 90 dias para cumprir

Após essa busca, se a mesma for infrutífera será efetuada a penhora do apartamento causador do débito.

Em termo de tempo pode-se estipular mais ou menos o seguinte:

Da distribuição até a citação do devedor -  30 dias

Após os 3 dias a vara irá certificar para o juiz despachar: 30 dias

Penhora Bacem – 30 dias

Penhora Detran – 30 dias

Penhora Doméstica - 120 dias

Penhora do imóvel e avaliação – 120 dias

Prazo para Embargos – 30 dias

Edital e leilão – 90 Dias

Prazo de Embargos e liberação valor – 45 dias.

Assim, se não houver embargos, recurso ou mandado de segurança, já se vai aí 1 ano e meio.

Como se pode verificar, melhorou muito a cobrança do débito, pois uma economia de 1 ano e meio de cobrança é um grande avanço no processo.

Observe-se que os documentos necessários para a ação de cobrança são os mesmo para a Execução Extrajudicial, com uma maior preocupação, pois todos os documentos devem ser juntados na ocasião da distribuição da ação, não existindo mais qualquer oportunidade de juntar documentos.

Qualquer dúvida estou à disposição.

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PORQUE CONTRATAR UM ADVOGADO PARA COBRAR TAXAS CONDOMINIAIS

A nova sistemática determinada para cobranças das taxas condominiais pelo novo Código de Processo Civil, implica em maiores conhecimentos jurídicos para que o processo seja mais célere.

         O mesmo não tem mais processo de conhecimento, ele inicia diretamente com a execução do devedor, exigindo que seja efetuada contestação de Embargos à Execução e possíveis Contestação de Recurso Inominados que por ventura venham a ser interpostos pelos Devedores para não efetuar o pagamento de suas parcelas em atraso.

         A necessidade de conhecimentos jurídicos mais profundos, determina que o Condomínio conseguirá maiores êxitos se tiver sendo assistido por um profissional especializado em cobranças condominiais.

         Observe-se que as contestações acima especificadas são atribuições exclusiva de profissionais do direito.

         Assim, para se ter uma recuperação de créditos correta e mais rápida, contrate um profissional da área.

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Por que atualizar a Convenção do Condomínio?

É fundamental que a Constituição esteja atualizada e possa regular a vida condominial de todos de forma atual e protegendo a vida social e financeira do condomínio.

A sua Convenção atual foi feita com base na Lei nº 4.591/1964, ou seja, com as características de uma Lei com 51 ANOS DE IDADE;

Atualização é uma determinação legal, em seu Art. 44, instituído no Código Civil Brasileiro que fixou o prazo até 11.JAN.2007 para que fossem feitas as adaptações da Convenção as novas determinações do Código.

Vejamos abaixo algumas possibilidades que se abrem ao se atualizar a convenção de condomínio:

·         Elevar os juros de mora sobre cotas vencidas de 1% para até 10% ao mês, ou seja, 0,33% ao dia. Se a convenção não determinar esse percentual, o condomínio só poderá aplicar juros de mora de, no máximo, 1% ao mês. ( Art. 1.336 / § 1o);

·         Para a inadimplência reiterada (duas ou mais taxas vencidas e não pagas) multa de até cinco vezes o valor da taxa de condomínio;

.

·         Proibição de vendas ou aluguéis de garagens a não condôminos;

·         Instalação de medidores individuais de água e gás;

·         Estipular regras para o protesto, registro no SERASA e SPC das quotas vencidas (permitido somente para alguns Estados);

·         Estabelecer um número máximo de procurações que um morador pode apresentar (duas, geralmente);

·         Estipular multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do condômino não cumprir reiteradamente as suas obrigações legais para com o condomínio. Essa prática está discriminada no artigo 1.337 do Código Civil;

·          A possibilidade de multar o condômino antissocial em ate 10(dez) vezes o valor da taxa condominial;

·         Destituição do síndico com maioria simples, desde que se comprove má gestão do mesmo;

·         Aprovar a presença de animais de estimação nas unidades (mesmo que a convenção seja contra, os condôminos têm esse direito);

·         Estabelecer a obrigação (ou não) de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e utilizadas nas assembleias;

·         A possibilidade de multar um condômino sem antes adverti-lo, dependendo da situação: se um morador causa danos ao condomínio durante uma mudança, ou se permite que seu filho menor de idade dirija dentro do condomínio, não se deve esperar que a situação ocorresse novamente antes de multá-lo;

·         Aumento do conselho consultivo: estabelecer a necessidade de um conselho consultivo ajuda a manter a gestão do condomínio mais transparente e democrática;

·         Estabelecer como regra (ou opção) o uso de câmaras de mediação e arbitragem para solucionar atritos entre os condôminos e também casos de inadimplência. Dessa forma, os litígios internos podem ser resolvidos com mais rapidez - e os condôminos envolvidos devem comparecer às seções de mediação e arbitragem;

·         Vedar o uso de algumas áreas comuns por parte do inadimplente: apesar de controversa, medida tem mais força caso conste na convenção. Importante apontar que as áreas "proibidas" seriam aquelas que necessitem de aluguel, como salão de festas e áreas gourmet. Proibir o uso da piscina ou dos elevadores, por exemplo, é ilegal;

·         Modernização do regulamento interno. Com essa alteração, podem ser atualizados procedimentos como: futuro quórum necessário para alterações no documento, regras para entrada de visitantes e fornecedores, novos horários de uso das áreas comuns, regularidade de algumas manutenções;

·         Economia com correios. Nesse caso, os condôminos que recebem correspondência no local, mas não moram ali ficam responsáveis pelos custos de envio de correspondência;

Importante:

Vale lembrar que as alterações na convenção e no regulamento interno não devem contrariar leis federais, estaduais ou municipais.

Quórum 

Para que essas mudanças aconteçam, é necessária uma votação, com quórum qualificado, em uma assembleia convocada para esse fim. Ou seja: se for mudar a convenção ou o regulamento interno, essa informação deve constar já na convocação da assembleia.

Alteração da Convenção

O quórum é conhecido e bem estabelecido para alterar a convenção: dois terços de todos os proprietários. 

Alteração do Regulamento Interno

Para mudar o regulamento interno, o entendimento atual é o quórum de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia.

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