CONDÔMINO ANTI-SOCIAL – COMO TRATA-LO
O que é um Condômino anti-social ?
É Um ser contrario a sociedade condominial, que é contrario ao convívio social, contrario a organização, interesses sociais e aos costumes.
Qual a orientação jurídica que protege o Condomínio ?
Art. 1337 do Código Civil.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Situações práticas:
Algumas situações que caracterizam atitude anti-social, lembrando que a mesma deve ser reiterada.
Alcoolismo:
Condômino que constantemente se a apresenta embriagado, caído nos corredores ou elevador, vomita nas áreas comuns, cria situações embaraçosas para todos inclusive com destemperos com os demais Condôminos;
Perturbação sonora:
Condômino que reiteradamente provoca barulho no horário de silêncio noturno, com sons altos, festas ruidosas após as 22h00min horas, na sua unidade ou em áreas comuns;
Utilização diversa da unidade para o fim destinado:
Transforma sua unidade em pensão, republica de estudante, comercio, representação política ou religiosa;
Jogar lixo pela varanda:
Condômino que constantemente joga ponta de cigarros acesas pela varanda, lixos diversos, bate tapetes, cospe, estende roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos;
Modificar partes externas:
Condômino que modifica a aparência externa de sua unidade, pintando com cores diversas, colocando toldo, esquadrias sem a aprovação da Assembléia;
Substâncias nocivas:
Condômino que armazena em sua unidade substancias explosivas, armas ou aparelhos que possam ameaçar a segurança do edifício ou seus moradores;
Usa a área Comum:
Condômino que usa a área comum como extensão de sua unidade, colocando móveis caixas, bicicleta, entulhos em geral;
Impossibilitar reparos:
Condômino que impossibilita as inspeções do Síndico, impede reparos de vazamento ou verificação, avaliação de estrutura, tubulações, que podem afetar o edifício ou a unidade vizinha;
Grosseiro:
Condômino grosseiro, mal educado com os funcionários e demais moradores do condomínio;
Mau uso do veiculo:
Estaciona de forma a atrapalhar o vizinho, estaciona em locais destinados ao trafego de veículos, utiliza a garagem de outros condôminos sem autorização;
Lixo:
Condômino que não acondiciona o lixo corretamente, coloca fora dos latões e em horários diversos do estabelecido, suja o hall das escadas;
Carrinho de Feira:
Condômino que constantemente utiliza o carrinho de feira e não devolve ao local de guarda impedindo o uso por outros condôminos;
Brincadeiras em local impróprio:
Condômino que permite que seus filhos brinquem em locais inadequados, que usem de forma agressiva os brinquedos existentes;
Utilização de bens do Condomínio:
Condôminos que utilizam bens do condomínio, energia, ferramentas, materiais de limpeza, funcionários etc. para serviços particulares;
Altera sistemas de antenas:
Condômino que altera sinais de TVs e antenas existentes sem autorização do Síndico ou acompanhamento da empresa responsável;
Macacos:
Condôminos que colocam “macacos” ou “gatos” na energia de sua unidade;
Agressão:
Condôminos que agridem seus familiares, esposa e filhos, de forma a que todos vejam e ouçam os destemperos, tratam os filhos com agressões físicas e verbais;
Atentado ao pudor:
Condômino de vida sexual desregrada de forma a que todos participem, exposição de partes intimas, conduta verbal descabida;
Atraso pagamento das taxas:
Condômino que reiteradamente deixa de pagar as taxas condominiais e extras, devedor contumaz;
Guarda de animais:
Condômino que mantém animais em sua unidade em péssimas condições de higiene, animal que faz barulho dia e noite, animais de grande porte, animais sem carteira de vacinação atualizada;
O inquilino anti-social:
O inquilino nestas condições o Condomínio trata da mesma forma que o Condônimo informando imediatamente ao proprietário, e pode ser solicitado ao Locador a retirada do mesmo por quebra de contrato, pois uma das cláusulas e cumprir a Convenção e Regulamento do Condomínio (art. 23, X da Lei 8245/91- Lei Inquilinato), as multas aplicadas serão de responsabilidade do proprietário;
Como Proceder:
O Condomínio deve se precaver de todas as formas possíveis e adotar o seguinte procedimento:
a) Sempre proceder as orientações e reclamações por escrito com protocolo;
b) Sempre proceder anotação do fato no Livro de Ocorrência citando inclusive, dia, hora e as testemunhas que presenciarão o fato;
c) Sempre que for necessário prestar queixa policial;
d) Quando o fato ocorrer com inquilino, deve endereçar cópia ao proprietário, sempre;
e) Não relevar as situações, mesmo que seja fato simples faça a orientação/reclamação por escrito;
f) Não pode deixar para depois, o fato tem que ser tratado no momento, se possível no mesmo dia, a demora de resolver é considerado perdão tácito pela justiça;
g) Após reiterada situação proceder com a aplicação da multa de conformidade com a Convenção e Legislação em vigor.
O que diz a Lei para Punição:
1- A imposição de multa por infração às regras contidas na Convenção ou Regulamento dependerá da deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos e o valor corresponderá até ao quíntuplo daquele atribuído à contribuição para as despesas condominiais.
2- Para a imposição de multa por imputação de conduta anti-social do condômino, conforme estabelecido pelo parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil:
A) deverá ser assegurado ao condômino infrator o direito a ampla defesa e ao contraditório;
B) deverá ser previamente comunicado por carta encaminhada ao seu endereço através de AR, assinalando-lhe prazo para justificar a sua conduta;
C) deverá ser convocada a competente Assembléia Geral para que delibere a respeito da aplicação da multa e deverá ser permitido a apresentação de defesa pelo condômino faltoso quanto aos fatos que lhe são imputados.
Exclusão do Condômino:
Existe uma corrente jurídica que aceita a aplicação do Art. 461, parag. 5º do Código Processo Civil, para a retirada do Condômino anti-social do Condominio, porém esta é uma corrente ainda incipiente.
Art. 461. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.
...
§ 5o Para a efetivação da tutela específica ou a obtenção do resultado prático equivalente, poderá o juiz, de ofício ou a requerimento, determinar as medidas necessárias, tais como a imposição de multa por tempo de atraso, busca e apreensão, remoção de pessoas e coisas, desfazimento de obras e impedimento de atividade nociva, se necessário com requisição de força policial.
JURISPRUDÊNCIAS
“Apelação. - Condomínio -Aplicação de multa a condômino, por comportamento anti-social. - Para a aplicação sucessiva da multa, de que trata o parágrafo único art. 1337 do Código Civil, são necessárias deliberações da assembléia, caso por caso, permitindo a defesa do condômino diante de cada fato a ele imputado. - RECURSO NÃO PROVIDO”. (Apelação Cível 2008.001.11091 – 17ª. Câmara Cível).
Direito de vizinhança. Condomínio. Barulho com música e falatório. Perturbação do sossego. Farta prova documental e claros depoimentos testemunhais. Conduta anti-social daquele que, reiteradamente, promove reuniões estrepitosas. Violações às normas do novo Código Civil : artigos 1277 e 1336, IV. Dano moral indenizado com cinco mil reais. Astreinte progressiva a partir de 500 reais, aumentando com a reiteração. Dano material não demonstrado. Apelação provida em parte.
(2005.001.51237 – APELACAO – DES. BERNARDO MOREIRA GARCEZ NETO – Julgamento: 08/08/2006 – DECIMA CAMARA CIVEL TJ/RJ)
CONDÔMINO COM COMPORTAMENTO CONSIDERADO ANTI-SOCIAL – PRETENSÃO DE SUA EXCLUSÃO DA COMUNIDADE CONDOMINIAL – SANÇÃO NÃO PREVISTA EM LEI – APLICAÇÃO DE MULTA PELO PRÓPRIO CONDOMÍNIO FALTA DE NECESSIDADE DE SUPLÊNCIA JUDICIAL. O ordenamento jurídico pátrio não prevê a sanção de exclusão do condômino de sua unidade residencial, ainda que pratique, reiteradamente, atos denominados pela lei como anti-sociais. Inexistência de lacuna legislativa na hipótese, eis que o Código Civil prevê sanção de multa para o condômino que apresente incompatibilidade de convivência com os demais moradores. Impossibilidade de exclusão do condômino pela via judicial. Afasta-se qualquer argumentação no sentido de que o magistrado, à luz do princípio da função social, por si só, tenha o poder de mitigar o direito fundamental à moradia resguardado na Constituição Federal e criar sanção diversa da eleita como a ideal pelos representantes do povo, transmudando nosso Estado Constitucional de Direito em um Estado Judicial de Direito. A multa pode ser aplicada pela Assembléia Condominial sem a necessidade de tutela jurisdicional, não sendo demonstrado no processo qualquer fato que impeça a deliberação pelo referido órgão em tal sentido. Improvimento do recurso.
(2008.001.11091 – APELACAO – DES. EDSON VASCONCELOS – Julgamento: 16/04/2008 – DECIMA SETIMA CAMARA CIVEL – TJRJ)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. PENHORA DO PRÓPRIO
IMÓVEL. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE DO DEVEDOR. ART. 620, CPC.
PLURALIDADE DE MEIOS PARA EXECUÇÃO. INOCORRÊNCIA. RESSALVA DA
POSSIBILIDADE DA SUBSTITUIÇÃO DO BEM PENHORADO POR OUTRO. RECURSO
PROVIDO.
I – O reconhecimento do débito pela condômina, sem contestar a ação, e a sua manifesta e prolongada inércia diante da citação para a execução da sentença, aliados à sua fixação em outro Município, a ensejar a frustração do processo executivo por falta de outros bens penhoráveis, não deixou ao credor outros meios de promover a execução senão mediante a penhora do imóvel objeto da cobrança. II – O desnível entre os valores do bem penhorado e da execução, por si só, não onera injustificadamente o devedor, tendo em conta, inclusive, que, no caso de alienação do bem, a importância remanescente se reintegra ao patrimônio do devedor. (2000/0032916-9 – RECURSO ESPECIAL – REL Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA – Julgamento: 21/03/2002 – Quarta Turma – STJ)
Agravo de Instrumento. Dívida de Condomínio. Cláusula Restrita de Impenhorabilidade Vitalícia. Penhora. Execução que tem por objeto condenação ao pagamento de cotas condominiais. A penhora deve recair sobre o imóvel gerador da dívida, em face da natureza propter rem da obrigação. Tal circunstância afasta a regra geral e faz incidir a ressalva do art. 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/90. Recurso conhecido e provido.
(59.488-9/180 – 2007.04.413.560 – Agravo de Instrumento 59.488-9/180 – REL Des. ROGÉRIO ARÉDIO FERREIRA – Julgamento: 26/02/2008 – Terceira Câmara Cível – TJGO)
EMENTA: APELAÇÃO. COBRANÇA. CONDOMÍNIO. NULIDADE. MULTA. COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL. QUORUM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I) O sistema de nulidades do processo civil é aberto, sendo imprescindível a comprovação de prejuízo para a parte. II) A ausência de interposição de recurso em face da decisão que deferiu a denunciação da lide gera a preclusão da matéria, o que impede o exame da questão em sede de apelação. III) O pagamento das despesas condominiais pelo locatário ao locador, sem o repasse ao condomínio não os desonera das obrigações condominiais. IV) A multa para comportamento anti-social do condômino deve observar o quorum de 3/4 dos demais condôminos. III) Recurso conhecido e parcialmente provido.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0145.05.259918-3/001 - COMARCA DE JUIZ DE FORA - APELANTE(S): CONDOMINIO EDIFICIO PLAZA MAYOR - APELADO(A)(S): PEDRO GONCALVES DE MAGALHAES E OUTRO(A)(S) - RELATOR: EXMO. SR. DES. BITENCOURT MARCONDES
ACÓRDÃO
EMENTA: APELAÇÃO. COBRANÇA. CONDOMÍNIO. NULIDADE. MULTA. COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL. QUORUM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I) O sistema de nulidades do processo civil é aberto, sendo imprescindível a comprovação de prejuízo para a parte. II) A ausência de interposição de recurso em face da decisão que deferiu a denunciação da lide gera a preclusão da matéria, o que impede o exame da questão em sede de apelação. III) O pagamento das despesas condominiais pelo locatário ao locador, sem o repasse ao condomínio não os desonera das obrigações condominiais. IV) A multa para comportamento anti-social do condômino deve observar o quorum de 3/4 dos demais condôminos. III) Recurso conhecido e parcialmente provido.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0145.05.259918-3/001 - COMARCA DE JUIZ DE FORA - APELANTE(S): CONDOMINIO EDIFICIO PLAZA MAYOR - APELADO(A)(S): PEDRO GONCALVES DE MAGALHAES E OUTRO(A)(S) - RELATOR: EXMO. SR. DES. BITENCOURT MARCONDES
0334425-94.2008.8.19.0001 - APELAÇÃO 1ª Ementa
DES. CARLOS JOSE MARTINS GOMES - Julgamento: 07/10/2010 - DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E EXCLUSÃO DE CONDÔMINO APRESENTADA AO ARGUMENTO DE PERTURBAÇÃO DA ORDEM. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO. APELAÇÃO DO RÉU. Inadequado comportamento social do condômino réu que comprovada e reiteradamente infringiu as regras de boa convivência, faltando com o devido respeito às normas atinentes ao direito de vizinhança. Inaplicabilidade da multa, ante o disposto no artigo 1337, do Código Civil, que prevê quorum qualificado. Dano moral de pessoa jurídica. Possibilidade. Súmula 227 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. "Quantum" indenizatório de acordo com o princípio da razoabilidade e da proporcionalidade, que representa reprovação da conduta do agente e punição pedagógica com o fim de prevenir a sua repetição. Provimento parcial ao recurso de apelação. (art. 557, §1°-A, do CPC).
0042255-53.2009.8.19.0001 - APELAÇÃO 1ª Ementa
DES. ANA MARIA OLIVEIRA - Julgamento: 28/09/2010 - OITAVA CÂMARA CÍVEL CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO CONDUTA ANTI-SOCIAL EXPULSÃO IMPOSSIBILIDADE AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL
Ação de conhecimento proposta por condomínio objetivando a exclusão de moradores com comportamento antissocial da comunidade condominial.
Improcedência do pedido. Apelação do Autor. Prova carreada aos autos que demonstrou a incapacidade dos Apelados de conviverem pacificamente em sociedade. Pedido de expulsão dos Apelados do Condomínio-Apelante que não tem amparo legal, já que a lei não prevê esse tipo de sanção para o caso como o dos autos, mas tão somente penalidades administrativas, como as dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Honorários advocatícios devidos pelo Apelante, pois verificada a sucumbência, tendo sua fixação observado os critérios previstos no artigo 20, § 4º do Código de Processo Civil. Desprovimento da apelação.
Ementário: 45/2010 - N. 4 - 25/11/2010
Precedente Citado: TJRJ AC 2008.001.11091, Rel. Des. Edson Vasconcelos, julgada em 16/04/2008.
0003792-83.2009.8.19.0052 – APELAÇÃO - 1ª Ementa
DES. MARIO ASSIS GONCALVES - Julgamento: 11/08/2010 - TERCEIRA CAMARA CIVEL CONDOMINIO EDILICIO LOCATARIO CONDUTA ANTI-SOCIAL APLICACAO DE MULTAS RESPONSABILIDADE DO PROPRIETARIO OBRIGACAO PROPTER REM
Condomínio. Cobrança de cotas e de multa. Locatário que infringe os deveres estabelecidos na convenção. Ausência de notificação das multas. Do conjunto probatório carreado aos autos infere-se que os ocupantes do imóvel, locatários da ré, infringiram os deveres previstos na convenção do condomínio de guardar o sossego e preservar os bons costumes não só nas áreas comuns como dentro da respectiva unidade. A ata da assembléia extraordinária dá conta de que uma ocorrência policial foi registrada junto à Delegacia local por conta do comportamento dos locatários da ré. Na contra-notificação enviada pela ré ao autor consta o pedido de desculpas feito por seus locatários em razão dos transtornos causados. Assim, incontroversa a infração cometida pelos ocupantes do apartamento. Ressalte-se que
o próprio Código Civil prevê, em seu artigo 1.336, IV, como sendo um dos deveres do condômino não proceder de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, estabelecendo, em seu parágrafo segundo, o pagamento de multa para as hipóteses de infração. Trata-se, como é cediço, de uma dívida de natureza propter rem, cabendo ao proprietário a responsabilidade pelas multas, visto que a relação locatícia não tem qualquer interferência na relação entre o proprietário do imóvel e o condomínio respectivo, o que, no entanto, não obsta a que os valores venham a ser cobrados posteriormente em face do inquilino. Ocorre que não há nos autos qualquer comprovação de que tenha sido a ré notificada da imposição das multas, sendo-lhe assegurado o direito de recorrer à assembléia geral no exercício da ampla defesa. Como bem salientado pelo magistrado, a própria ré é que confessa na contestação ter sido avisada no começo de 2008 a respeito do comportamento inadequado dos ocupantes do imóvel e da imposição de uma multa. Assim, correta a sentença que reconheceu a possibilidade de cobrança apenas da multa da qual a ré admite ter sido notificada, no valor de R$ 760,00 (setecentos e sessenta reais), equivalente a dois salários mínimos vigentes à época. Recursos aos quais se nega provimento.
Íntegra do Acórdão - Data de Julgamento: 11/08/2010
0009873-65.2009.8.19.0208 - APELAÇÃO 1ª Ementa
DES. ANDRE ANDRADE - Julgamento: 12/05/2010 - SÉTIMA CÂMARA CÍVEL
SUMÁRIO. CONDOMÍNIO. PRETENSÃO DE EXCLUSÃO DO CONVÍVIO CONDOMINIAL DE CONDÔMINOS QUE, REITERADAMENTE, DESCUMPREM NORMAS CONDOMINIAIS. SANÇÃO NÃO PREVISTA PELO LEGISLADOR. PONDERAÇÃO NO CASO CONCRETO QUE NÃO JUSTIFICA A APLICAÇÃO DE MEDIDA MAIS SEVERA QUE A PREVISTA NO ART. 1.337 DO CC. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
0203267-47.2007.8.19.0001 (2009.001.66100) - APELACAO - 1ª Ementa
DES. CLAUDIO BRANDAO - Julgamento: 15/12/2009 - DECIMA NONA CAMARA CIVEL
Ação de cobrança. Rito Sumário. Violação ao Direito de vizinhança. Alegação do autor de reiterado comportamento anti-social do réu, causando transtornos e
tornando difícil a convivência com os demais condôminos. Após diversas advertências foi realizada Assembléia Geral Extraordinária que deliberou pela aplicação de multa ao réu, não sendo formulado qualquer pedido de anulação da referida Assembléia. Cobrança devida. Multa aplicada de forma correta e legítima. Prevalência do interesse coletivo sobre o individual. Desprovimento do recurso. Manutenção da sentença.
Data de Julgamento: 15/12/2009
0018215-75.2007.8.19.0001 (2009.001.11401) - APELACAO - 1ª Ementa
DES. ADRIANO CELSO GUIMARAES - Julgamento: 26/05/2009 - OITAVA CAMARA CIVEL
CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE MULTA APLICADA AO CONDÔMINO POR CONDUTA ANTI-SOCIAL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO - IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ QUE NÃO SE SUSTENTA, JÁ QUE O QUESTIONAMENTO DA LEGALIDADE DE ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL, QUE RATIFICOU A APLICAÇÃO DA MULTA, SOMENTE PODE SER DEDUZIDO EM SEDE PRÓPRIA, INCLUSIVE NO QUE TANGE À APONTADA IRREGULARIDADE DAS PROCURAÇÕES, AFIGURANDO-SE CORRETO O JULGAMENTO DA LIDE, POR ENCONTRAR-SE COMPROVADO O COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL PELA PROVA DOCUMENTAL PRODUZIDA, A DISPENSAR A PRODUÇÃO DE PROVA ORAL, MORMENTE POR NÃO TER O RÉU, EM SUA RESPOSTA, OFERECIDO ROL DE TESTEMUNHAS DESPROVIMENTO DO RECURSO.
Data de Julgamento: 26/05/2009
