A UTILIZAÇÃO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL PARA COBRAR TAXAS CONDOMINIAIS DE QUALQUER VALOR

O Juizado Especial Cível é a forma ideal de cobrança para as taxas condominiais em atraso, especialmente pela forma rápida que atualmente se processa as ações, já que a maioria dos Juizados transformou as audiências em Unas, ou seja, uma única audiência para conciliação e julgamento.
Nestas condições, a audiência inicia-se com o objetivo de conciliar as partes e não havendo acordo, imediatamente colhem-se as provas e procede-se a prolatação da sentença.
Existe ainda uma corrente que não aceita que as cobranças em juizados possam ser maiores que 40 salários mínimos, mas, esta situação já está devidamente absorvida pelos Juizados e pelo Colégio Recursal, inclusive com Acórdões do STJ, Condomínio pode utilizar-se do Juizado Especial Cível para Ações de Cobrança em valores superior a 40 salários mínimos.

Esta situação é prevista na própria Lei 9099/90 em seu Art. 3º Inciso II que admite as ações previstas no Art. 275, Inciso II do Código de Processo Civil, como se vê Abaixo.

Lei 9099/90
Art. 3º- O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:
I - ...
II - as enumeradas no art. 275, inciso II, do Código de Processo Civil;

Código Processo Civil
Art. 275 - Observar-se-á o procedimento sumário:
I - ...
II - nas causas, qualquer que seja o valor:
a) ...
b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;

A autorização para que o valor da causa possa ultrapassar os 40salários mínimos vem do Inciso II do Art. 275 do CPC em seu Inciso II – nas Causas, qualquer que seja o Valor; É que nesse caso a competência é definida em razão da natureza da causa e não do seu valor.

Quando do 1º Encontro de Juízes de Juizados Especiais do Estado de Pernambuco (I FOJEPE) esta situação foi debatida e foram expedidos dois Enunciados especialmente sobre o tema

Enunciado 27: – O condomínio poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do Art. 275, Inciso II, Item “b”, do Código de Processo Civil, observando para os condomínios não residenciais o limite de renda bruta previsto para as empresas de pequeno porte. Redação alterada, à unanimidade, no I FOJEPE.

Enunciado 49: - As causas enumeradas no parágrafo 3º do artigo 3º Incisos II e III, da Lei 9.099/95, não se submetem ao valor máximo de alçada previsto nos incisos I e IV do mesmo dispositivo. Redação alterada, à unanimidade, no I FOJEPE.

Da mesma forma o XXV Encontro Nacional de Coordenadores de Juizados Especiais do Brasil realizado em São Luiz, no Maranhão em maio deste ano, manteve os enunciados já publicados sobre o tema:

Enunciado 09 – O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do Art. 275, inciso II item b do CPC.

Enunciado 58 – Substitui o Enunciado 02 - As causas enumeradas no Art. 275, II do CPC admitem condenação superior a 40 salários mínimos e sua respectiva execução, no próprio Juizado.

O STJ em Recurso Especial de n. 151.703-RJ, tendo como Relator o Min.Ruy Rosado Aguiar em 24.05.98, onde o Condomínio do Edf. Torre Charles de Gaulle recorreu de decisão, teve a seguinte ementa;

JUIZADO ESPECIAL – Competência – Opção do Autor – O Ajuizamento da ação perante o Juizado Especial é uma opção do autor. (Art. 3º, parágrafo terceiro da Lei 9099/95). Recurso conhecido e Provido.

Assim, o Condomínio pode e deve utilizar o Juizado Especial para suas cobranças, independente do valor da causa.

STJ - Recuso Especial – 151703-RJ
https://ww2.stj.jus.br/processo/ita/listarAcordaos?classe=30%23%7C%23RESP&nm_processo=151703&dt_publicacao=&num_registro

FOJEPE
http://www.tjpe.jus.br/colegio_recursal/civel/EnunciadosCiveis.pdf

FONAJE – XXV – SÃO LUIZ-MA – MAIO-2009
http://www.fonaje.org.br/2006/enunciados.asp

O CONDÔMINO É OBRIGADO A COMPROVAR O PAGAMENTO DAS TAXAS DE CONDOMÍNIOS E EXTRAS

Ouve-se muito em audiências de cobrança de taxas condominiais e extras o Condôminio alegar que o Condomínio tem obrigação de provar que ele, devedor, está realmente devendo as taxas cobradas. Mas, não é assim que entende e procede o judiciário.

O Condômino tem obrigação de apresentar os comprovantes de pagamento das taxas condominiais e extras que alegar ter efetuado o pagamento. O fato de apresentar comprovantes de taxas posteriores à cobrada não significa que as anteriores estejam quitadas.

A decisão do Des. Amaral Campos do TJDFT foi bem elucidativa na Apelação Cível n. 1-651830/99.

“Cabe ao devedor, se estiver em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamento dos meses cobrado, sob pena de reconhecer o débito, pois a obrigação de pagar as taxas decorre da Convenção de Condomínio e da própria Lei. A prova de quitação dos meses posteriores aos cobrados, não elide estes, pois a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente.(TJDFT – Des. Campos Amaral – Apelação Cível 1-651830/99)”

Há de se observar que muitos Condôminos realmente efetuaram seus pagamentos, só que em vez de utilizarem o boleto distribuído pelo Condomínio optam por efetuar o pagamento depositando o valor nas contas bancárias do condomínio e esquecem de comunicar ao Síndico, passando a fazer parte da lista de devedores.

Existe, ainda os Condôminos que procedem da forma acima e quando recebem a prestação de contas mensais onde consta sua unidade como devedora e a observação de que existe depósito não identificado na conta do condomínio, e mesmo assim não procura o Síndico com a informação de que sua unidade está em dia. Assim, provoca a continuidade da inadimplência de sua unidade condominial.

Assim para evitar esta possibilidade basta seguir as regras abaixo tanto o Condomínio como o Condômino:

1. O Condômino deve efetuar o pagamento das taxas utilizando o boleto bancário;
2. O Condômino quando efetuar o depósito diretamente na conta do Condomínio efetuar em deposito identificado e apresentar o comprovante ao Condomínio;
3. O Condômino ao observar no balancete que sua unidade está inadimplente deve procurar o Síndico com o comprovante de pagamento e sanar a divergência;
4. O Condômino deve guardar os comprovantes de pagamento por 10(dez) anos de acordo com o Art. 205 do Código Civil;
5. O Condômino para reduzir a quantidade de papel a guardar, pode anualmente solicitar ao Condomínio uma declaração de que está quites, com as taxas condominiais e extras até aquele ano;
6. O Condomínio antes de proceder com a cobrança judicial do inadimplente deve enviar correspondência ao Condômino solicitando, caso o mesmo tenha efetuado o pagamento, a apresentação do comprovante;

Se apesar de todas estas regras básicas não for possível a verificação do pagamento, e o condômino não apresentar comprovante de pagamento, deve o Condomínio distribuir a Ação de Cobrança.
Ao Condômino fica a obrigação de apresentar em Juízo os comprovantes do pagamento para que estes valores sejam retirados da ação. Caso não apresente o comprovante será condenado ao pagamento das parcelas acrescidas de multas, juros e correção monetária de conformidade com o Código Civil e Convenção do Condomínio.