TAXAS CONDOMINIAIS - DE QUEM É A OBRIGAÇÃO DE PAGAR

Para muitos condôminos que adquirem apartamentos, às vezes acontecem surpresas de serem cobrados pelo Condomínio de taxas inadimplentes. E aí começa a batalha: “de quem é a obrigação de efetuar o pagamento das taxas que se venceram e não foram quitadas antes da compra”.

O Código Cível é bem claro sobre a responsabilidade do pagamento das taxas condominiais em seu Art. 1345, ou seja, é do adquirente inclusive as multas e juros.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Observe que para poder registrar a compra do imóvel no Cartório de Registro é necessário a apresentação de uma Declaração de Quitação do Condomínio e somente com ela o Cartório fará a transferência de propriedade.

Em recente Acórdão o Ministro Carlos Alberto Menezes Direito manteve este entendimento com a seguinte ementa no Recurso Especial n. 893.960-SP:

"Cobrança de condomínio. Imóvel alienado por compromisso de compra e venda quitado. Ilegitimidade do alienante e titular do domínio. Condomínio que dirigia as cobranças à compromissária-compradora. Recurso não provido" (fl. 140). O recorrente assevera que o contrato particular de promessa de compra e venda não registrado é válido apenas entre as partes, não podendo vincular terceiro que não tinha conhecimento da referida operação.

Mesmo assim, é de se assinalar que o comprador que assume esta divida adquire o direito a regresso contra o antigo proprietário dos valores a que foi obrigado a pagar de taxas condominiais.

Assim a procura do Síndico antes de qualquer compra de imóvel é extremamente necessária para evitar dores de cabeça posteriores, desta forma o comprador poderá se inteirar da real situação do imóvel antes de efetuar a compra e/ou pagamento.

TAXAS CONDOMINIAIS – Obrigação de pagar

"Superior Tribunal de Justiça
RECURSO ESPECIAL Nº 893.960 - SP (2006/0222794-5)
RELATOR : MINISTRO CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO
RECORRENTE : CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAGIO DI SARDEGNA
ADVOGADO : SÉRGIO EMÍLIO JAFET E OUTROS
RECORRIDO : CGN CONSTRUTORA LTDA
ADVOGADO : JOÃO FARIA E OUTRO
DECISÃO - Vistos.Conjunto Residencial Villagio di Sardegna interpõe recurso especial, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão da Trigésima Sexta Câmara da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:
"Cobrança de condomínio. Imóvel alienado por compromisso de compra e venda quitado. Ilegitimidade do alienante e titular do domínio. Condomínio que dirigia as cobranças à compromissária-compradora. Recurso não provido" (fl. 140). O recorrente assevera que o contrato particular de promessa de compra e venda não registrado é válido apenas entre as partes, não podendo vincular terceiro que não tinha conhecimento da referida operação.
O acórdão recorrido, entendendo de modo diverso, teria violado os artigos 237 da Lei nº 6.015/73, 12 da Lei nº 4.591/64 e 1.315 do Código Civil, e divergido da jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça.
Sem contra-razões (fl. 193), o recurso especial foi admitido (fls. 194/195).
Decido.O condomínio recorrente ajuizou ação de cobrança em face da construtora proprietária do imóvel visando a receber cotas e encargos condominiais. A sentença julgou extinto o processo sem julgamento de mérito afirmando a ilegitimidade passiva da empresa ré diante do contrato de promessa de compra e venda que esta celebrara com a ocupante do imóvel (fls. 103/104).O Tribunal de origem, em grau de apelação, negou provimento ao recurso repetindo que, em casos como o presente, a ação deve ser proposta em face do promitente comprador.
A respeito do tema verifico que, na linha dos precedentes desta Corte, as despesas e cotas condominiais devem, de fato, ser cobradas do adquirente do imóvel ou do promitente comprador e não do seu antigo proprietário, mesmo que ainda não levado a registro no Cartório de Registro Imobiliário o contrato correspondente. Isso, no entanto, só será possível se o condomínio tiver ciência da alienação.

Nesse sentido:
"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. PECULIARIDADES DE FATO. RECURSO NÃO CONHECIDO.
I - A responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto.
II - Em face das peculiaridades fáticas dos arestos trazidos a confronto, em relação ao acórdão embargado, não se conhece dos embargos de divergência" (EREsp nº 138.389/MG, Segunda Seção, Relator o Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99).
"Cotas de condomínio. Precedentes da Corte.
1. No estágio atual da jurisprudência da Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso' (EREsp n° 138.389/MG, Relator o Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira , DJ de 13/9/99).
2. No presente caso, havendo prova de que os recibos foram emitidos pelo condomínio contra o atual ocupante, com isso mostrando ter pleno conhecimento do fato, não tem a empresa responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, sendo insuficiente a simples ausência de registro.
3. Recurso especial conhecido e provido" (REsp nº 579.943/RS, Terceira Turma, da minha relatoria, DJ de 16/11/04)."Taxa de condomínio. Legitimidade passiva. Conhecimento pelo condomínio da cessão. Precedentes da Corte.
4. A Segunda Seção assentou que a 'responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto' (EREsp nº 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99).
5. No caso, havendo no acórdão recorrido informação de que o condomínio não tinha conhecimento da cessão, não há falar em ilegitimidade passiva.
6. Recurso especial não conhecido" (REsp nº 541.878/DF, Terceira Turma, da minha relatoria, DJ de 29/3/04)."CIVIL - CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE DESPESAS - MATÉRIA DE FATO.
I - Se o condomínio efetivamente conhecia a alienação, emitindo os avisos de cobrança aos cuidados do compromissário-comprador, nada justifica a propositura da demanda contra a proprietária primitiva, sem legitimidade passiva ad causam.
II - Matéria de fato (Súmula 07 - STJ).
III - Recurso não conhecido" (REsp nº 239.819/SP, Terceira Turma, Relator o Ministro Waldemar Zweiter, DJ de 18/9/2000)."PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - LEGITIMIDADE PASSIVA DO RÉU - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO - POSSIBILIDADE - ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - REEXAME DE PROVAS - DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL - SÚMULA 83/STJ.
1 - Na linha da orientação adotada por este Tribunal, não ofende a lei decisão que reconhece a legitimidade passiva de réu, proprietário do imóvel em contenda, para responder pelas despesas condominiais, ainda que tenha alegado a existência de contrato de compra e venda em relação ao bem, porquanto ausente a comprovação inequívoca do condomínio quanto ao referido documento, e tendo em vista, sobretudo, a natureza propter rem das cotas condominiais.
2 - Tendo o Tribunal a quo reconhecido a existência do débito junto ao condomínio e que as despesas foram aprovadas em assembléia, sua desconstituição enseja o reexame fático, o que é inviável nesta Corte (Súmula 07/STJ).
3 - Recurso não conhecido" (REsp nº 535.570/SP, Quarta Turma, Relator o Ministro Jorge Scartezzini, DJ de 20/11/06).
"DESPESAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE DE PARTE PASSIVA. PROMITENTE CEDENTE OU COMPROMISSÁRIO-CESSIONÁRIO. PECULIARIDADES DE FATO.
- A responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair sobre aquele em cujo nome estiver registrado o bem imóvel, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Hipótese em que, a par da dúvida acerca da efetiva cessão de direitos, inexistem elementos que permitam aferir-se a transferência da posse a terceiro, bem como o conhecimento do fato ao Condomínio.- Recurso especial conhecido e provido para afastar a extinção do processo" (REsp nº 327.429/DF, Quarta Turma, Relator o Ministro Barros Monteiro, DJ de 19/11/01) No caso dos autos, extrai-se da sentença a seguinte passagem:"Ademais reconheceu o autor ter conhecimento da fruição do imóvel pela adquirente, de que, pela sua administradora, cobrou e recebeu o pagamento das despesas de condomínio anteriores ao período de inadimplência denunciado" (fl. 104).
O acórdão recorrido, a seu turno, assinalou: "Acresce que, instado pelo magistrado, o condomínio Autor admitiu que vinha dirigindo as cobranças à compromissária compradora, ato que, aliado à circunstância de ter sido ela emitida na posse em 1996, autoriza concluir que era reconhecida como condômina, única de quem se podia exigir o pagamento das contraprestações" (fl. 145).
Ante o exposto, nos termos do art. 557, caput, do Código de Processo Civil, nego seguimento ao recurso especial.Intime-se.Brasília (DF), 13 de fevereiro de 2007.
MINISTRO CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO
Relator"Documento: 2899064 - Despacho / Decisão - Site certificado - DJ: 02/03/2007

A UTILIZAÇÃO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL PARA COBRAR TAXAS CONDOMINIAIS DE QUALQUER VALOR

O Juizado Especial Cível é a forma ideal de cobrança para as taxas condominiais em atraso, especialmente pela forma rápida que atualmente se processa as ações, já que a maioria dos Juizados transformou as audiências em Unas, ou seja, uma única audiência para conciliação e julgamento.
Nestas condições, a audiência inicia-se com o objetivo de conciliar as partes e não havendo acordo, imediatamente colhem-se as provas e procede-se a prolatação da sentença.
Existe ainda uma corrente que não aceita que as cobranças em juizados possam ser maiores que 40 salários mínimos, mas, esta situação já está devidamente absorvida pelos Juizados e pelo Colégio Recursal, inclusive com Acórdões do STJ, Condomínio pode utilizar-se do Juizado Especial Cível para Ações de Cobrança em valores superior a 40 salários mínimos.

Esta situação é prevista na própria Lei 9099/90 em seu Art. 3º Inciso II que admite as ações previstas no Art. 275, Inciso II do Código de Processo Civil, como se vê Abaixo.

Lei 9099/90
Art. 3º- O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:
I - ...
II - as enumeradas no art. 275, inciso II, do Código de Processo Civil;

Código Processo Civil
Art. 275 - Observar-se-á o procedimento sumário:
I - ...
II - nas causas, qualquer que seja o valor:
a) ...
b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;

A autorização para que o valor da causa possa ultrapassar os 40salários mínimos vem do Inciso II do Art. 275 do CPC em seu Inciso II – nas Causas, qualquer que seja o Valor; É que nesse caso a competência é definida em razão da natureza da causa e não do seu valor.

Quando do 1º Encontro de Juízes de Juizados Especiais do Estado de Pernambuco (I FOJEPE) esta situação foi debatida e foram expedidos dois Enunciados especialmente sobre o tema

Enunciado 27: – O condomínio poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do Art. 275, Inciso II, Item “b”, do Código de Processo Civil, observando para os condomínios não residenciais o limite de renda bruta previsto para as empresas de pequeno porte. Redação alterada, à unanimidade, no I FOJEPE.

Enunciado 49: - As causas enumeradas no parágrafo 3º do artigo 3º Incisos II e III, da Lei 9.099/95, não se submetem ao valor máximo de alçada previsto nos incisos I e IV do mesmo dispositivo. Redação alterada, à unanimidade, no I FOJEPE.

Da mesma forma o XXV Encontro Nacional de Coordenadores de Juizados Especiais do Brasil realizado em São Luiz, no Maranhão em maio deste ano, manteve os enunciados já publicados sobre o tema:

Enunciado 09 – O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do Art. 275, inciso II item b do CPC.

Enunciado 58 – Substitui o Enunciado 02 - As causas enumeradas no Art. 275, II do CPC admitem condenação superior a 40 salários mínimos e sua respectiva execução, no próprio Juizado.

O STJ em Recurso Especial de n. 151.703-RJ, tendo como Relator o Min.Ruy Rosado Aguiar em 24.05.98, onde o Condomínio do Edf. Torre Charles de Gaulle recorreu de decisão, teve a seguinte ementa;

JUIZADO ESPECIAL – Competência – Opção do Autor – O Ajuizamento da ação perante o Juizado Especial é uma opção do autor. (Art. 3º, parágrafo terceiro da Lei 9099/95). Recurso conhecido e Provido.

Assim, o Condomínio pode e deve utilizar o Juizado Especial para suas cobranças, independente do valor da causa.

STJ - Recuso Especial – 151703-RJ
https://ww2.stj.jus.br/processo/ita/listarAcordaos?classe=30%23%7C%23RESP&nm_processo=151703&dt_publicacao=&num_registro

FOJEPE
http://www.tjpe.jus.br/colegio_recursal/civel/EnunciadosCiveis.pdf

FONAJE – XXV – SÃO LUIZ-MA – MAIO-2009
http://www.fonaje.org.br/2006/enunciados.asp

O CONDÔMINO É OBRIGADO A COMPROVAR O PAGAMENTO DAS TAXAS DE CONDOMÍNIOS E EXTRAS

Ouve-se muito em audiências de cobrança de taxas condominiais e extras o Condôminio alegar que o Condomínio tem obrigação de provar que ele, devedor, está realmente devendo as taxas cobradas. Mas, não é assim que entende e procede o judiciário.

O Condômino tem obrigação de apresentar os comprovantes de pagamento das taxas condominiais e extras que alegar ter efetuado o pagamento. O fato de apresentar comprovantes de taxas posteriores à cobrada não significa que as anteriores estejam quitadas.

A decisão do Des. Amaral Campos do TJDFT foi bem elucidativa na Apelação Cível n. 1-651830/99.

“Cabe ao devedor, se estiver em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamento dos meses cobrado, sob pena de reconhecer o débito, pois a obrigação de pagar as taxas decorre da Convenção de Condomínio e da própria Lei. A prova de quitação dos meses posteriores aos cobrados, não elide estes, pois a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente.(TJDFT – Des. Campos Amaral – Apelação Cível 1-651830/99)”

Há de se observar que muitos Condôminos realmente efetuaram seus pagamentos, só que em vez de utilizarem o boleto distribuído pelo Condomínio optam por efetuar o pagamento depositando o valor nas contas bancárias do condomínio e esquecem de comunicar ao Síndico, passando a fazer parte da lista de devedores.

Existe, ainda os Condôminos que procedem da forma acima e quando recebem a prestação de contas mensais onde consta sua unidade como devedora e a observação de que existe depósito não identificado na conta do condomínio, e mesmo assim não procura o Síndico com a informação de que sua unidade está em dia. Assim, provoca a continuidade da inadimplência de sua unidade condominial.

Assim para evitar esta possibilidade basta seguir as regras abaixo tanto o Condomínio como o Condômino:

1. O Condômino deve efetuar o pagamento das taxas utilizando o boleto bancário;
2. O Condômino quando efetuar o depósito diretamente na conta do Condomínio efetuar em deposito identificado e apresentar o comprovante ao Condomínio;
3. O Condômino ao observar no balancete que sua unidade está inadimplente deve procurar o Síndico com o comprovante de pagamento e sanar a divergência;
4. O Condômino deve guardar os comprovantes de pagamento por 10(dez) anos de acordo com o Art. 205 do Código Civil;
5. O Condômino para reduzir a quantidade de papel a guardar, pode anualmente solicitar ao Condomínio uma declaração de que está quites, com as taxas condominiais e extras até aquele ano;
6. O Condomínio antes de proceder com a cobrança judicial do inadimplente deve enviar correspondência ao Condômino solicitando, caso o mesmo tenha efetuado o pagamento, a apresentação do comprovante;

Se apesar de todas estas regras básicas não for possível a verificação do pagamento, e o condômino não apresentar comprovante de pagamento, deve o Condomínio distribuir a Ação de Cobrança.
Ao Condômino fica a obrigação de apresentar em Juízo os comprovantes do pagamento para que estes valores sejam retirados da ação. Caso não apresente o comprovante será condenado ao pagamento das parcelas acrescidas de multas, juros e correção monetária de conformidade com o Código Civil e Convenção do Condomínio.

TAXAS CONDOMINIAIS – PRESCRIÇÃO

Apesar de já estar em vigor desde 2003, o Código Civil, muitos ainda têm dúvida sobre o prazo prescricional das taxas condominiais, que anteriormente eram vintenária e após o novo código passou a ser decenaria, podendo ainda ser vintenária se englobada pelo art. 2028 do código.

Mesmo assim, grande número de pessoas acredita ser de cinco anos a prescrição, como na maioria das dívidas e discutem acaloradamente e muitas vezes em juízo este ponto de vista.

A prescrição de taxas condominiais é regida pelo Art. 205 do Código Civil desde sua entrada em vigor em 2003, que estipula prazo de dez anos para sua cobrança, podendo ser de até 20 anos se tiver transcorrido prazo superior à metade de seu tempo de cobrança regido pelo código anterior de acordo com o Art. 2028 do Código Civil.

O enquadramento no Art. 205 do Código Civil advém do fato da Convenção ser apenas um regulamento que estipula a obrigação do pagamento da taxa condominial que regulamenta tal obrigação de participação de todos nas despesas. O nascimento da relação obrigacional estudada não se dá com a Convenção de condomínio e sim por imposição legal constante no Código Civil.

Desta forma, estamos diante das denominadas obrigações "propter rem", ou seja, obrigações que surgem devido à relação jurídica existente entre uma pessoa e um determinado bem, relação esta de propriedade, no caso das quotas condominiais.

Esta obrigação, ressaltando-se seu caráter "propter rem" nasce, origina-se, da relação de sujeito de um bem a uma pessoa que se configure como seu dominus, ou seja, a simples circunstância de alguém ser proprietário de um bem imóvel, no caso parte ideal de um condomínio vertical.

É claro que o condomínio não deve esperar dez ou mais anos para ajuizar a cobrança, mas, se por acaso assim ocorrer, deve ser cobrado o período completo do débito para ser justo com os demais condôminos que cumpriram sua obrigação corretamente, às vezes com imensa dificuldade, não podendo o devedor ser premiado com qualquer desconto, uma vez que o débito de condomínio é divida propter rem onde o imóvel serve de garantia a divida.

O Síndico deve ter uma atenção especial aos seus créditos, evitando-se a prescrição, e providenciando a sua recuperação rapidamente com o ajuizamento de ações judiciais, proporcionando saúde financeira ao Condomínio.

SENTENÇA - Prescrição Taxas Condominiais

APELAÇÃO CÍVEL Nº 2003011093084-9

Apelante - Gloven Múcio Pereira
Apelado - Condomínio Rural Mansões Belvedere Green
Relatora - Desa. Sandra De Santis
Sexta Turma Cível

EMENTA

CIVIL – AÇÃO DE COBRANÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS – PRESCRIÇÃO – CONTAGEM – NOVO CÓDIGO CIVIL. 1. A partir da vigência do Novo Código Civil, o prazo prescricional das ações em que não tiver transcorrido metade do tempo previsto no Código de 1916 fluirá inteiramente nos termos da nova legislação. 2. Prevalece o entendimento de que o art. 206, §5º, inciso I, do Novo Código Civil não é aplicável às quotas condominiais por ser a convenção de condomínio tão-somente um documento que regula a cobrança das prestações devidas pelos condôminos, e não instrumento de fonte da obrigação. Aplica-se o disposto no art. 205 da mesma lei. 3. A contagem do novo prazo prescricional deve ser iniciada a partir da entrada em vigor do atual Código Civil. 4. Apelação improvida.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores da Sexta Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, Sandra De Santis – Relatora, Antoninho Lopes e Jair Soares – Vogais, sob a Presidência da Senhora Desembargadora Sandra De Santis em conhecer e negar provimento ao recurso, unânime, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
Brasília (DF), 30 de agosto de 2004.

RELATÓRIO

CONDOMÍNIO RURAL MANSÕES BELVEDERE GREEN ajuizou ação de cobrança, sob o rito sumário, em face de GLOVEN MÚCIO PEREIRA. Afirma ser credor da importância de R$ 6.251,88 (seis mil, duzentos e cinqüenta e um reais e oitenta e oito centavos), atualizada até o momento da propositura da ação, referente às cotas condominiais em atraso e/ou taxas extraordinárias relativa ao lote 18.
Realizada audiência de conciliação não foi obtido acordo.
O MM. Juiz julgou procedente o pedido e condenou o réu ao pagamento das taxas inicialmente cobradas, bem como das não pagas durante o trâmite da ação, acrescidas de multa de 20% (vinte por cento) nas parcelas vencidas antes da vigência do Novo Código Civil, e de 2% (dois por cento) a partir de janeiro de 2003, com acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária a contar dos respectivos vencimentos. Condenou-o, ainda, ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o total do débito.
Inconformado, apela o réu. Sustenta a ocorrência da prescrição dos débitos condominiais do período de outubro de 1994 a julho de 1998. Assevera que, na hipótese, não seria aplicável o artigo 205, mas o 206, §5º, inciso I, ambos do Novo Código Civil. Afirma que a cobrança não se encontra amparada no Código Civil de 1916. Menciona que nunca recebeu cobrança ou comunicação da dívida. Alega que o autor não trouxe aos autos a planilha de débito.
Preparo regular à fl. 91.
Contra-razões às fls. 95/97.
É o relatório.

VOTOS

Desa. Sandra De Santis (Presidente e Relatora) - Recurso tempestivo, cabível e regularmente processado.
Trata-se de apelo contra sentença que condenou o réu ao pagamento de taxas condominiais em atraso. O apelante, em suma, invoca a ocorrência da prescrição, com base no artigo 206, §5º, inciso I, do Novo Código Civil, e sustenta a ausência de planilhas de débitos nos autos. Razão não lhe assiste, ainda que por fundamentos diversos daqueles expostos pela julgadora monocrática. É que o direito de ação do demandante não estava prescrito no momento do ajuizamento. Inicialmente, cumpre destacar a nítida diferença entre a imediatidade dos efeitos de uma lei com a sua retroatividade. A Lei 10.406/2002 teve aplicação a partir da data em que entrou em vigor, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada, não sendo afastada, portanto, a incidência sobre os facta pendentia, desde que observadas as diretrizes de direito intertemporal traçadas em seu Livro Complementar. Na hipótese, verifico que os débitos postulados referem-se ao período de outubro de 1994 a julho de 1998 e que a ação de cobrança foi proposta somente em 28 de outubro de 2003, quando já estava em vigor o Novo Código Civil.
Forçoso convir que a MM. Juíza se equivocou quanto à aplicação da norma ao caso concreto, pois dispõe o artigo 2.028, em relação ao prazo prescricional já em curso quando da vigência do novo Código Civil, in verbis:

Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada.

Com efeito, a partir da vigência do Novo Código Civil, o prazo prescricional das ações em que não tiver transcorrido metade do tempo previsto no Código de 1916 fluirá inteiramente nos termos da nova legislação. Dessa forma, como esclarece Maria Helena Diniz, "...as normas sobre os prazos decadenciais e prescricionais do novo Código Civil, apesar de tê-los reduzido, não retroagirão, pois apenas alcançarão as situações jurídico-temporais em que tiver transcorrido menos da metade do tempo previsto no Código Civil de 1916 ou em que aqueles prazos se iniciarem após sua entrada em vigor". (Comentários ao Código Civil: parte especial: disposições finais e transitórias, 22º volume, Editora Saraiva, 2003, pág. 66) [grifos não constam no original].
A jurisprudência tem caminhado no sentido de que a contagem do novo prazo prescricional deve ser iniciada a partir da entrada em vigor do Novo Código Civil. Confira-se o recente aresto da Relatoria da Desª. Ana Maria Duarte Amarante Brito:

CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. REPARAÇÃO CIVIL. PRESCRIÇÃO. CÓDIGO CIVIL DE 2002. CONFLITO INTERTEMPORAL DE NORMAS. ART. 2.028, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. Na hipótese de pretensão da reparação civil de ilícito ocorrido na vigência do Código Civil de 1916, o prazo prescricional será o da lei nova (Código Civil de 2002) se, ainda que reduzido, não houver transcorrido mais da metade do prazo estabelecido na lei revogada. Inteligência do art. 2.028, do atual Código Civil. O prazo prescricional estipulado no atual Código Civil, no entanto, deve ser contado a partir da vigência desta, sob pena de se imprimir uma retroatividade exagerada à lei nova, extirpando completamente a pretensão da vítima. Agravo não provido. (AGI 2004.00.2.001329-1, DJ de 06/05/2004) [grifos não constam no original.

Não obstante o equívoco da julgadora monocrática, razão não assiste ao apelante, pois deve ser aplicado o prazo prescricional de 10 anos, previsto no artigo 205, caput, do Novo Código Civil. A ação de cobrança de débitos condominiais em atraso é perfeitamente válida, eis que não decorreu o lapso prescricional. Labora em erro o apelante ao invocar a ocorrência da prescrição com arrimo no artigo 206, §5º, inciso I, do Novo Código Civil. Este dispositivo não é aplicável às quotas condominiais por ser a convenção de condomínio tão-somente um documento que regula a cobrança das prestações devidas pelos condôminos, e não instrumento de fonte da obrigação. Américo Isidoro Angélico, ao comentar o disposto no artigo 206, §5º, inciso I, esclarece que:

(...) tal regramento não se aplica às quotas condominiais, devendo prevalecer em relação a estas a prescrição geral de 10 anos, apontada no art. 205.

Isto porque o nascimento da relação obrigacional estudada não se dá com a convenção de condomínio, que apenas regulamenta tal obrigação, tendo tal instrumento para alguns caráter contratual e para outros verdadeiro caráter normativo, posto estarmos diante das denominadas obrigações propter rem, ou seja, obrigações que surgem devido a relação jurídica existente entre uma pessoa e um determinado bem, relação esta de propriedade, no caso das quotas condominiais. Assim, a convenção de condomínio instrumentaliza a obrigação de cooperar com as despesas de manutenção das partes comuns nos denominados condomínios edilícios, mas não é propriamente fonte de tal obrigação. Esta obrigação, ressaltando-se seu caráter propter rem nasce, origina-se, da relação de sujeito de um bem à uma pessoa que se configure como seu dominus, ou seja, a simples circunstância de alguém ser proprietário de um bem imóvel, no caso parte ideal de um condomínio vertical. Algumas circunstâncias fáticas podem corroborar com o raciocínio exposto:
Inicialmente cabe asseverar que o proprietário de uma unidade condominial, mesmo não sendo signatário da respectiva convenção de condomínio, por ter adquirido o imóvel posteriormente a sua elaboração ou mesmo por desinteresse em participar de sua formação, é igualmente obrigado a concorrer nas despesas condominiais, eis o caráter propter rem das obrigações, sua obrigação têm caráter legal (é uma decorrência do status de proprietário do bem), é uma obrigação cuja fonte é a lei, e não um ato voluntário negocial, constante em instrumento público ou particular.
Mesmo os denominados condomínios de fato, ou seja, aqueles em que não há regular convenção de condomínio, podem cobrar de seus condôminos as parcelas relativas às quotas condominiais, constituindo este fato mais um elemento orientador de nossa posição, demonstrando claramente que não é a convenção a fonte da obrigação, pois assim se considerando, nestes casos não haveria sequer obrigação, sendo inviável a cobrança das quotas inadimplidas. (Condomínio no Novo Código Civil, editora Juarez de Oliveira, 2ª ed. p. 78/79)

Por fim, não merece prosperar a assertiva de que o autor não trouxe aos autos a planilha de débito, pois, ao revés do afirmado, está acostada às fls. 65/67.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso. É o voto.
Des. Antoninho Lopes (Vogal ) - De acordo.
Des. Jair Soares (Vogal ) - De acordo.
DECISÃO
Conhecido. Negou-se provimento. Unânime.

Lei Estadual de São Paulo sobre Protesto de Taxa Condominial

Lei Estadual de São Paulo sobre Protesto de Taxa Condominial
http://maria451.wordpress.com/legislacao-estadual-condominio-lei-13160-de-210708/

PROTESTAR CONDÔMINO INADIMPLENTE É A MELHOR SOLUÇÃO ?

A possibilidade de protestar o devedor de taxa condominial é uma solução que deve ser examinada pelo Condomínio sob vários aspectos, antes do protesto ser decidido pela Assembléia.

Antes de mais nada, o protesto não obriga nenhum devedor a quitar o débito, e neste caso serve apenas de mais uma forma de pressão ao devedor e despesa para o Condomínio que já está defasado pela falta de pagamento das taxas. Se o devedor já tiver qualquer registro nos órgãos de proteção, tais como SPC, SERASA ou Cartório de Protesto, nenhuma pressão será sentida pelo mesmo.

Outro fato necessário é que o Condomínio deve estar com sua Convenção atualizada pelo Código Civil de 2003, e deve constar expressamente esta possibilidade aprovada pela assembléia.

Em São Paulo, há cerca de um ano, foi aprovada uma Lei específica que autoriza o Protesto dos inadimplentes em condomínio, que foi muito festejada como uma forma de diminuir a inadimplência.

Na verdade houve uma grande diminuição de ações judiciais de cobrança de taxas condominiais (cerca de 30%) nos primeiros seis meses de sua vigência, pois muita gente acreditou que o simples protesto iria fazer o devedor efetuar o pagamento de suas dívidas, o que não ocorreu, alguns realmente efetuaram o pagamento e tiveram seus nomes retirados do registro, mas a grande maioria continuou com seu débito, obrigando os condomínios a efetuarem a distribuição de ações na justiça para receber seus créditos, o que retornou quase que aos mesmos patamares a quantidade de ações judiciais.

Assim, minha opinião é que o protesto é apenas mais uma forma de pressão, e o que o condomínio deve efetivamente fazer é efetuar a cobrança judicial o mais rápido possível, evitando-se que muitas parcelas fiquem inadimplentes e dificulte ainda mais o pagamento pelo devedor.

As despesas que o Condomínio terá para o efetivo protesto podem ser dirigidas na direção da justiça, pois, toda a comunidade condominial ficará ciente que a inadimplência será imediatamente cobrada judicialmente, que acredito surtirá maior pressão que o simples protesto de sua dívida

Sentença

Sentença - Devedor impedido de usar área de lazer:
http://esaj.tj.sp.gov.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=3303154

DEVEDOR É IMPEDIDO DE USAR ÁREA DE LAZER

Em recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, o Acórdão referendou decisão do Condomínio de proibir o uso da área de lazer do Edifício a condômino inadimplente enquanto não houver quitação do débito. Embora esta primeira decisão venha sendo aplaudida e combatida pelos operadores de direito, ela vem trazer mais uma ferramenta de pressionar os devedores a quitar suas dividas para com os Condomínios. As despesas de um condomínio são rateadas entre os condôminos em face de sua área de posse, na maioria das vezes, e a existência de inadimplentes vem causando grande transtorno na vida financeira do condomínio, que necessariamente tem que dividir suas despesas com os condôminos pagantes e normalmente institui a famigerada taxa extra como forma de manter o condomínio. A obrigação de pagar o Condomínio está contida no Código Civil em seu “Art. 1.315 – O condômino é obrigado na proporção de sua parte a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar o ônus a que estiver sujeita” - e dele deriva a forma de calculo e a cobrança da taxa. A base para fundamentação jurídica da decisão de proibir o uso da área de lazer em face da inadimplência está contida no “Art. 1335 – São direitos dos condôminos: III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.” – que proíbe o devedor de inclusive, participar das assembléias, bem como no fato do Condomínio ter discutido e aprovado em Assembléia a decisão de que os inadimplentes a mais de três meses sejam também impedidos de utilizar as áreas de lazer que resultem em despesas para o Condomínio, como salão de festa, sauna, churrasqueiras, quadras esportivas, etc., neste impedimento não estão contidos os serviços essenciais, como elevadores e outros. A decisão abre mais uma porta para coibir a prática da inadimplência que em alguns condomínios chega hoje a 35%, inviabilizando seu funcionamento e prejudicando aos condôminos que com esforço mantém suas quotas em dia e ainda são cobrados de taxas extras para fazer frente às despesas correntes que não cabem no orçamento desfalcado pela inadimplência. Esta decisão abre portas para novas sentenças neste sentido, que criam jurisprudência e podem virar uma pratica saudável para os condomínios, lembrando que sempre é bom ter sua convenção atualizada e estas decisões aprovadas em assembléias.

Apelação Cível: 516.142.4

TJSP- 3a Câmara Direito Privado

Voton. 10.681

http://esaj.tj.sp.gov.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=3303154