"Superior Tribunal de Justiça
RECURSO ESPECIAL Nº 893.960 - SP (2006/0222794-5)
RELATOR : MINISTRO CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO
RECORRENTE : CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAGIO DI SARDEGNA
ADVOGADO : SÉRGIO EMÍLIO JAFET E OUTROS
RECORRIDO : CGN CONSTRUTORA LTDA
ADVOGADO : JOÃO FARIA E OUTRO
DECISÃO - Vistos.Conjunto Residencial Villagio di Sardegna interpõe recurso especial, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão da Trigésima Sexta Câmara da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:
"Cobrança de condomínio. Imóvel alienado por compromisso de compra e venda quitado. Ilegitimidade do alienante e titular do domínio. Condomínio que dirigia as cobranças à compromissária-compradora. Recurso não provido" (fl. 140). O recorrente assevera que o contrato particular de promessa de compra e venda não registrado é válido apenas entre as partes, não podendo vincular terceiro que não tinha conhecimento da referida operação.
O acórdão recorrido, entendendo de modo diverso, teria violado os artigos 237 da Lei nº 6.015/73, 12 da Lei nº 4.591/64 e 1.315 do Código Civil, e divergido da jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça.
Sem contra-razões (fl. 193), o recurso especial foi admitido (fls. 194/195).
Decido.O condomínio recorrente ajuizou ação de cobrança em face da construtora proprietária do imóvel visando a receber cotas e encargos condominiais. A sentença julgou extinto o processo sem julgamento de mérito afirmando a ilegitimidade passiva da empresa ré diante do contrato de promessa de compra e venda que esta celebrara com a ocupante do imóvel (fls. 103/104).O Tribunal de origem, em grau de apelação, negou provimento ao recurso repetindo que, em casos como o presente, a ação deve ser proposta em face do promitente comprador.
A respeito do tema verifico que, na linha dos precedentes desta Corte, as despesas e cotas condominiais devem, de fato, ser cobradas do adquirente do imóvel ou do promitente comprador e não do seu antigo proprietário, mesmo que ainda não levado a registro no Cartório de Registro Imobiliário o contrato correspondente. Isso, no entanto, só será possível se o condomínio tiver ciência da alienação.
Nesse sentido:
"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. PECULIARIDADES DE FATO. RECURSO NÃO CONHECIDO.
I - A responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto.
II - Em face das peculiaridades fáticas dos arestos trazidos a confronto, em relação ao acórdão embargado, não se conhece dos embargos de divergência" (EREsp nº 138.389/MG, Segunda Seção, Relator o Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99).
"Cotas de condomínio. Precedentes da Corte.
1. No estágio atual da jurisprudência da Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso' (EREsp n° 138.389/MG, Relator o Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira , DJ de 13/9/99).
2. No presente caso, havendo prova de que os recibos foram emitidos pelo condomínio contra o atual ocupante, com isso mostrando ter pleno conhecimento do fato, não tem a empresa responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, sendo insuficiente a simples ausência de registro.
3. Recurso especial conhecido e provido" (REsp nº 579.943/RS, Terceira Turma, da minha relatoria, DJ de 16/11/04)."Taxa de condomínio. Legitimidade passiva. Conhecimento pelo condomínio da cessão. Precedentes da Corte.
4. A Segunda Seção assentou que a 'responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto' (EREsp nº 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99).
5. No caso, havendo no acórdão recorrido informação de que o condomínio não tinha conhecimento da cessão, não há falar em ilegitimidade passiva.
6. Recurso especial não conhecido" (REsp nº 541.878/DF, Terceira Turma, da minha relatoria, DJ de 29/3/04)."CIVIL - CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE DESPESAS - MATÉRIA DE FATO.
I - Se o condomínio efetivamente conhecia a alienação, emitindo os avisos de cobrança aos cuidados do compromissário-comprador, nada justifica a propositura da demanda contra a proprietária primitiva, sem legitimidade passiva ad causam.
II - Matéria de fato (Súmula 07 - STJ).
III - Recurso não conhecido" (REsp nº 239.819/SP, Terceira Turma, Relator o Ministro Waldemar Zweiter, DJ de 18/9/2000)."PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - LEGITIMIDADE PASSIVA DO RÉU - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO - POSSIBILIDADE - ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - REEXAME DE PROVAS - DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL - SÚMULA 83/STJ.
1 - Na linha da orientação adotada por este Tribunal, não ofende a lei decisão que reconhece a legitimidade passiva de réu, proprietário do imóvel em contenda, para responder pelas despesas condominiais, ainda que tenha alegado a existência de contrato de compra e venda em relação ao bem, porquanto ausente a comprovação inequívoca do condomínio quanto ao referido documento, e tendo em vista, sobretudo, a natureza propter rem das cotas condominiais.
2 - Tendo o Tribunal a quo reconhecido a existência do débito junto ao condomínio e que as despesas foram aprovadas em assembléia, sua desconstituição enseja o reexame fático, o que é inviável nesta Corte (Súmula 07/STJ).
3 - Recurso não conhecido" (REsp nº 535.570/SP, Quarta Turma, Relator o Ministro Jorge Scartezzini, DJ de 20/11/06).
"DESPESAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE DE PARTE PASSIVA. PROMITENTE CEDENTE OU COMPROMISSÁRIO-CESSIONÁRIO. PECULIARIDADES DE FATO.
- A responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair sobre aquele em cujo nome estiver registrado o bem imóvel, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Hipótese em que, a par da dúvida acerca da efetiva cessão de direitos, inexistem elementos que permitam aferir-se a transferência da posse a terceiro, bem como o conhecimento do fato ao Condomínio.- Recurso especial conhecido e provido para afastar a extinção do processo" (REsp nº 327.429/DF, Quarta Turma, Relator o Ministro Barros Monteiro, DJ de 19/11/01) No caso dos autos, extrai-se da sentença a seguinte passagem:"Ademais reconheceu o autor ter conhecimento da fruição do imóvel pela adquirente, de que, pela sua administradora, cobrou e recebeu o pagamento das despesas de condomínio anteriores ao período de inadimplência denunciado" (fl. 104).
O acórdão recorrido, a seu turno, assinalou: "Acresce que, instado pelo magistrado, o condomínio Autor admitiu que vinha dirigindo as cobranças à compromissária compradora, ato que, aliado à circunstância de ter sido ela emitida na posse em 1996, autoriza concluir que era reconhecida como condômina, única de quem se podia exigir o pagamento das contraprestações" (fl. 145).
Ante o exposto, nos termos do art. 557, caput, do Código de Processo Civil, nego seguimento ao recurso especial.Intime-se.Brasília (DF), 13 de fevereiro de 2007.
MINISTRO CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO
Relator"Documento: 2899064 - Despacho / Decisão - Site certificado - DJ: 02/03/2007
