PALESTRA PROFERIDA NO II CICLO DE PALESTRA DA PAIXÃO &PAIXÃO NO DIA 25.10.2011

INADIMPLÊNCIA: COMO RESOLVER ?

QUEM DEVE AO CONDOMINIO ?

Sempre o devedor é o proprietário da unidade.

O Locatário, mesmo que tenha em seu contrato cláusula de obrigação de pagamento da parcela de condomínio, não é o responsável legal por dividas junto ao condomínio;

Exemplo; a unidade foi multada por comportamento anti-social do inquilino, mesmo assim a responsabilidade do pagamento da multa é do proprietário.

Entretanto, nestas condições, é direito do proprietário ação regressiva contra o inquilino.

QUANDO OCORRE INADIMPLÊNCIA ?

Ocorre inadimplência quando o condômino não efetua o pagamento de;

Taxa Condominial ordinária;

Taxa extra;

Multa imposta;

Despesas a que deu causa;

COMO PODE SER COBRADO O DÉBITO ?

Por via administrativa;

Por via Câmara de Mediação (Lei nº 9.307/96)

Por via Judicial;

Justiça comum;

Juizados especiais;

O QUE É NECESSÁRIO ?

Ata de eleição do síndico

Cópia da Convenção

Cópia do Regulamento

Cópia do CNPJ do Condomínio

Ata que instituiu as taxas ordinárias cobradas

Ata que instituiu as taxas extras cobradas

Ata que instituiu a multa aplicada

Ata que instituiu a despesa cobrada

Certidão de propriedade

Contrato de compra e venda se não registrado

Procuração para o advogado

Ata que instituiu o representante do condomínio

NA FORMA ADMINISTRATIVA.

O síndico entra em contato com o devedor e de forma amigável tenta mostrar ao devedor as dificuldades provocadas ao Condomínio pela inadimplência;

Após 10 dias sem que seja efetuado o pagamento, deve ser enviada carta lembrando para o pagamento ao devedor;

Ao completar a segunda parcela, deve ser novamente enviada nova carta lembrando que a inadimplência causa ao condomínio e que a mesma poderá ser registrada junto ao SPC/SERASA (o prazo para registro depende do condomínio, podendo ser efetuado após 15 dias do vencimento do débito em face da necessidade de informação por AR ou protocolo ao devedor);

Ao completar 60 dias de inadimplência deve ser iniciada a fase judicial.

PELA CÂMARA DE MEDIAÇÃO.

A Câmara de Mediação ou Junta de Arbitramento é uma forma de receber os débitos de forma rápida e em um acordo em que as partes se submetem ao julgamento de um juiz arbitral para tentar resolver a pendência.

O Acordo resultante desta Mediação gera um documento executivo

A falha deste sistema é que se o devedor não cumprir o acordo, será necessário entrar com uma ação de execução do acordo na justiça comum.

PELA CÂMARA DE MEDIAÇÃO.

A Câmara de Mediação ou Junta de Arbitramento é uma forma de receber os débitos de forma rápida e em um acordo em que as partes se submetem ao julgamento de um juiz arbitral para tentar resolver a pendência.

O Acordo resultante desta Mediação gera um documento executivo

A falha deste sistema é que se o devedor não cumprir o acordo, será necessário entrar com uma ação de execução do acordo na justiça comum.

JUSTIÇA COMUM

A distribuição de ação na justiça comum é uma das formas de recebimento dos débitos de forma jurídica;

Na justiça comum a ação é distribuída em uma das varas cíveis e o condomínio pagará as custas judiciais que inicialmente tem o valor + ou – equivalente a 2% do valor do débito mais uma parte fixa de cerca de R$ 150,00, que pode ser recuperado quando da sentença bem como o Juiz fixa um valor de honorários a serem pagos pelo devedor;

Na Justiça comum não há audiência inicial, sendo o devedor chamado a apresentar sua defesa e a audiência ocorrerá posteriormente o podendo o Juiz achar desnecessário;

Quando é exarada a sentença, abre-se o prazo para apelação por parte do devedor;

Mantida a sentença inicia-se a execução do débito

JUIZADOS ESPECIAIS

A distribuição é feita em um dos 25 juizados existentes que marca uma audiência Uma, ou seja, inicia-se como conciliatória e não havendo acordo entre as partes, transforma-se imediatamente em instrução. Nos Juizados não há pagamento de custas;

É marcada a sentença;

Ao ser exarada a sentença o devedor tem um prazo de 10 dias para interpor Recurso Inominado ao Colégio Recursal, onde para tanto, deverá pagar as custas e depositar o valor condenado. Em caso de Recurso é cobrada as custas processuais e pode haver condenação em honorários advocatícios;

Mantida a condenação no Colégio Recursal inicia-se a execução;

JUIZADOS DE EXECUÇÃO

Ao ser determinada a execução de sentença, o processo é enviado ao Juizado de Execução para ser distribuído para a vara que irá determinar sua continuidade;

Com a distribuição (manhã ou tarde), o processo é atualizado e enviado para o devedor efetuar o pagamento em 48 horas;

Com a continuidade da inadimplência inicia-se a execução propriamente dita;

Penhora de bens da residência;

Penhora de conta bancaria;

Penhora de automóveis;

Penhora do imóvel que criou o débito;

SITUAÇÕES ESPECIFICAS.

Prescrição – A prescrição Condominial é de 10 anos a partir de Janeiro/2002, podendo ser de 20 anos antes desta data;

Já existem juízes do Supremo considerando a prescrição como de 05 anos, porém apenas uma turma das quatro tem adotado esta fundamentação.

Bem de Família – A lei que protege o bem de família não atinge as dividas de condomínio, sendo uma das exceções, é o chamado débito “propter rem”, ou seja, produzido pelo próprio bem. (Lei 8009/90 art. 3º);

Hipoteca- O Fato do bem estar hipotecado não é impedimento para ajuizar ação de cobrança contra o proprietário, a divida de condomínio tem privilégio, o que ocorre é que em caso de leilão do bem o Credor Hipotecário é chamado a participar;

Contrato de Gaveta – Ocorre muitas vezes que o proprietário não efetuou o registro no cartório de imóveis de sua compra, e ao tirar a certidão de propriedade consta o nome do proprietário anterior ou Incorporador, nestes casos deve ser incluída a cópia do contrato de compra e venda, não tendo, nas ações ajuizadas é aconselhável incluir o proprietário constante no Cartório e o proprietário conhecido no Condomínio. Nestes casos, normalmente a Incorporadora acosta o contrato de compra e venda pedindo sua exclusão do processo;

Espolio – Neste caso deve ser chamado ao processo o Espólio representado pelo Inventariante. Caso o Inventário não tenha sido aberto, pode ser solicitada a abertura pelo próprio Condomínio;

Condomínio sem registro de Convenção: O Condomínio, mesmo que não tenha registrado sua Convenção e não tenha o CNPJ, pode acionar o devedor na Justiça sem nenhum problema;

Inquilino, visitante- Os inquilinos e visitantes não são responsáveis por taxas de condomínio, extras ou multas, bem como danos que venham a causar ao Condomínio. Nestes casos todas as cobranças devem ser efetuadas aos proprietários. Entretanto, cabe aos proprietários o direito a regresso aos inquilinos e visitantes;

Débitos do antigo proprietário - Quando o imóvel é vendido o adquirente absorve os débitos existentes do imóvel, seja de taxas ordinárias, extras e ou multas/despesas em nome do imóvel. É Importante lembrar que quando um proprietário vai vender o imóvel, o cartório sempre pede uma declaração de quitação com o condomínio. Quando o Síndico emite tal declaração ele está afirmando que aquele imóvel não tem qualquer débito com o Condomínio, não podendo ser cobrado do novo proprietário ou do antigo. Caso existam débitos cabe ao novo proprietário o pagamento dos mesmos e direito de regresso contra o antigo proprietário.

Colocar o nome do devedor no Serasa/SPC – Somente é possível se as sua convenção estiver atualizada com o novo Código Civil e nesta constar esta possibilidade;

Proibição do uso de salão de festa, sauna, piscina, quadra de esporte etc. Somente é possível se as sua convenção estiver atualizada com o novo Código Civil e nesta constar esta possibilidade, nestes casos, embora já tenha várias jurisprudências neste sentido, ainda é uma situação experimental.

Descontos aos inadimplentes – Não é favorável a adoção de descontos aos inadimplentes, uma vez que serve como incentivo aos demais condôminos a não efetuarem o pagamento de suas cotas em dia. O Síndico não tem poderes para efetuar descontos, apenas a Assembléia.

Pagamento a menor das Taxas pelas Incorporadoras aos apartamentos não comercializados – Está prática é ilegal, devendo as construtoras efetuar o pagamento integral de seus apartamentos não comercializado.

A taxa de condomínio só pode ser cobrada após o devido habite-se – enquanto não for exarado o habite-se, não há possibilidade de se cobrar as taxas de condomínios, situação já definida em jurisprudência;

Apartamento fechado – A taxa de condomínio é perfeitamente legal ser cobrada aos imóveis que se mantém fechado sem uso pelo seu proprietário. Esta decisão cabe apenas ao proprietário, o Condomínio não opina se o proprietário quer usar ou não seu imóvel. Desta forma existe sua obrigação de efetuar o pagamento das taxas de condomínio;

Cobrança de taxa já paga – Ao efetuar a cobrança de parcelas já pagas pelo condômino corre o risco de ser processado por danos morais e se o condômino pagar, de ter de devolver o valor em dobro. Caso o Condomínio esteja em duvida se existe o débito ou não, deve solicitar por escrito que o Condômino apresente o comprovante de pagamento;

"PALESTRA "RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO EDILÍCIO"

A P&P- Recuperação de Crédito, iniciou uma serie de palestras com o objetivo de munir os Síndicos de conhecimento para melhor gerir seus Condominios, neste mês de setembro já ocorreram palestras sobre "Impermeabilização" e a Palestra de Reponsabilidade, cujo resumo segue abaixo.

Aqueles que tiverem interesse nas próximas palestras, favor ligar para a P&P e informar seus dados.

A RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO EDILÍCIO

DIFERENÇA ENTRE OBRIGAÇÃO E RESPONSABILIDADE

OBRIGAÇÃO

O termo OBRIGAÇÃO diz respeito a algo que nos propomos a fazer, a partir do momento em que aceitamos uma incumbência ou firmamos um contrato, ou seja, o dever de se cumprir um acordo, uma tarefa ou qualquer determinação escrita, tácita ou legal imposta à uma determinada pessoa ou grupo.

RESPONSABILIDADE

Já o termo RESPONSABILIDADE, do latim “re-spondere”, que como idéia principal da garantia de compensação de prejuízo causado. Juridicamente, corresponde aos efeitos do obrigado, quando não cumpre a sua obrigação ou a cumpre de maneira diversa do estabelecido, podendo também sua definição atingir tanto atos comissivos como omissivos, ou seja, a omissão também rega responsabilidades ao agente omisso.

• Portanto, o tema a seguir é sobre a RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL, previstas no Código Civil, Código Penal e em legislações especiais, a fim de alertar acerca dos efeitos danosos ao próprio Síndico por atos praticados durante sua gestão.

• Em princípio, para quem sofreu o dano poderá exigir do próprio condomínio o ressarcimento, que, após apurar a questão de culpabilidade poderá, em ação própria, retroagir e exigir do síndico o prejuízo, lhe cobrando o ressarcimento devido.

• Código Civil Brasileiro

• Artigo 186. Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

Artigo 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

• Art. 942. Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação.

• Parágrafo Único. São solidariamente responsáveis com os autores os co-autores e as pessoas designadas no Art. 932.

• A Responsabilidade Civil do Síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos ao Condomínio, aos condôminos ou a terceiros.

• A Responsabilidade Criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.

Responsabilidade Criminal do Síndico

A responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.

Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa e ou prestação de serviços.

Para apropriação indébita de fundos do condomínio, o Código Penal prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa.

Para apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas previstas são de dois a cinco anos, e multa.

RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO

Elevadores – Manutenção

Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico pode ser responsabilizado.

Como evitar problemas

Providenciando a manutenção constante do equipamento, contando sempre com uma empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados. Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado.

Funcionários – litígios

Quando o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário processar o condomínio, principalmente logo após sua rescisão, através dos advogados do seu sindicato.

Se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser responsabilizado civilmente.

O não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico.

Como evitar problemas

Cumprindo todas as leis trabalhistas, pagamento de benefícios, com atenção às datas de vencimento.

Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de documentos exigidos, é conveniente contratar uma empresa ou profissional para cuidar destas questões no condomínio.

No entanto, o síndico deve sempre exigir comprovantes da empresa.

Roubos, furtos e danos

De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a Convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos.

O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.

Como evitar problemas

Não permitir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos.

Ser cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciar o treinamento necessário e sempre verificar se está cumprindo suas funções.

Playground e Piscinas

• Para a conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT

• A falta de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários.

• Essa responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente.

• A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso da manutenção provocar alguma lesão nos usuários.

Como evitar problemas:

• Providenciando a manutenção constante dos equipamentos, de acordo com as normas, e por profissionais habilitados.

• Funcionários de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças na piscina, por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis.

Prestação de contas

• É um dos principais deveres do síndico a correta prestação de contas anual para a assembléia, e também eventual, quando esta o exigir.

• Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas.

• Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio

Como evitar problemas

• Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento

• Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios, guardar as contas pagas.

• Trabalhar sempre em cooperação com o Conselho Fiscal, para verificar mensalmente a contabilidade condominial, evitando desgastes futuros.

Obras

• O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembléia

• Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada.

• Se as obras são úteis, ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos condôminos. Ex: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante.

• O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo CC de "necessárias", art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembléia.

• Se a obra urgente envolver grande despesa, a assembléia deve ser imediatamente convocada e comunicada.

Como evitar problemas

• Observando as votações mínimas previstas por lei.

• Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários, com o pagamento das obrigações trabalhistas e previdenciárias alocados na obra.

• Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que infelizmente tem acontecido algumas vezes.

Contratação do Seguro Obrigatório

• A Lei 4591/64 em seu art. 13º e o Código Civil em seu Art. 1346 determina a obrigatoriedade da contratação de seguro contra incêndio para o condomínio, de todas as unidades e partes comuns, os valores alocados devem corresponder aos recursos necessários à reconstrução do prédio devendo ser efetuado até 120 dias após a concessão do habite-se.

• Art. 1346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

• Em caso de sinistro, estando o Condomínio descoberto, o Síndico será responsabilizado civilmente pelos danos ocorridos em face de ter descumprido a Lei, estando seus bens sujeitos a reparar as unidades prejudicadas.

Como Evitar Problemas

• Contratando o Seguro em empresa idônea em valores possíveis de cumprir o determinado em Lei e de preferência com outras coberturas de proteção ao condomínio.

Inadimplência - ausência de cobrança

• O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente.

• A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, ou seja, a Convenção determina prazo de 60 dias para ação, e não efetuada a cobrança jurídica, gera a obrigação de reparar o dano.

Como evitar problemas

• Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento.

• Por exemplo: no primeiro mês de atraso, notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança.

• Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas os números de suas unidades.

• Não dar descontos em acordos. Estes, legalmente, só são possíveis com a concordância de todos os condôminos. Os acordos devem envolver apenas parcelamento.

Inadimplência - Danos morais

• Alegação de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes: depende do meio e do modo de divulgação. Se forem feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes.

• A divulgação dos inadimplentes é um "exercício regular de direito", porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos.

Como evitar problemas

• O melhor é divulgar apenas o número das unidades inadimplentes, o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos, sempre lacrado e com protocolo de entrega.

Atualização da Convenção

• Por força de Lei a partir de fevereiro de 2002, todos os condomínios devem atualizar suas convenções de conformidade com o Código Civil.

• Com a atualização o Condomínio fica dotado de várias opções para cobranças, melhoria nas relações sociais e formas de proteger seu patrimônio financeiro, material e imaterial.

• O Síndico pode ser responsabilizado pelos prejuízos sofridos pelo Condomínio em face de não ter efetuado a rerratificação de sua convenção.

Como evitar problemas

• Providenciando a atualização da Convenção e Regulamento Interno de conformidade com o Código Civil através de empresa ou advogado especializado.

• A sua atual Convenção está baseada em uma lei que foi promulgada a exatos 47 anos.