COMO REALIZAR ASSEMBLÉIAS EM CONDOMÍNIO

Palestra na P&P Recuperação de Crédito em 26-062012


Cada condomínio é único, tem suas características e suas situações especificas;

Todos os condomínios devem obedecer a três Leis:

a. Lei 4.591 de 16.12.1964 – Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias;

b. Lei 10.405 de 10.01.2002 – Que instituiu o Código Civil;

c. E a Convenção do Condomínio;


Na Lei 4.591/64 as especificações estão nos art. 24 a 27;

No Código Civil as especificações estão nos art. 1331 a 1358;

Na Convenção, cada condomínio estipula suas regras e após aprová-las estas tem valor legal e deve ser seguida, exceto, se for contrario a lei sancionada;

As Assembléias são convocadas pelo síndico ou por ¼ dos condôminos. As Assembléias podem ser Ordinárias e Extraordinárias;

ASSEMBLÉIA ORDINÁRIA

Anualmente, preferencialmente em janeiro, deve ser feita a assembléia ordinária de prestação de contas e apresentação do orçamento do ano que se inicia;
O Art. 1350 do Código Civil determina ao Síndico que anualmente convoque a assembléia para prestação de contas se não o fizer pode ser convocada por um quarto dos condôminos e se a assembléia não se reunir, o Juiz determinará a requerimento de qualquer condômino;
A Assembléia Ordinária também serve muitas vezes para a eleição de novos Síndicos e Conselho Fiscal;
A Eleição de um Síndico é obrigatória por força de Lei, podendo ser condômino ou não, pessoa física ou jurídica, de preferência que não esteja em débito com o Condomínio, embora a lei não impeça;
As demais assembléias são extraordinárias;

ASSEMBLÉIAS EXTRAORDINÁRIAS

As Assembléias de obras necessárias, que envolvem despesas necessárias, eleição de síndico e pequenas reformas, são de votação simples dos condôminos;
As Assembléias que envolvam obras chamadas de voluptuárias, quadras, churrasqueiras, jardins, mudanças na Convenção, necessitam da aprovação de 2/3 dos condôminos;
Construção de novos pavimentos, mudança da destinação do prédio, reconstrução do prédio, precisa de aprovação de 100% dos condôminos;

DO EDITAL.

Para estabelecer a assembléia é necessário primeiramente o Edital de Convocação. Ele deve conter o dia, a hora, o local e a pauta.
O Edital deve seguir o contido na Convenção e ser distribuído a todos os Condôminos com os dias de antecedência ali constante;
Todos os proprietários devem ser devidamente cientificados da assembléia. Seja por protocolo, por carta com AR ou mesmo por e-mail, devendo ser guardado o aviso de recebimento como prova da comunicação;
Ao Condomínio cabe manter atualizado a ficha dos proprietários e o local onde pode ser encontrado para comunicação;
É sempre preferível colocar o horário de inicio e término da reunião e este deve ser cumprido fielmente, devendo o Síndico/administrador, comparecer munido do livro de presença, do livro de ata com a última ata, material para anotações da assembléia e demais materiais necessários;

DIFICULDADE DE QUORUN

Algumas medidas podem ser tomadas para incentivar a presença do condômino nas assembléias:

a. Determinar inicia e término dos trabalhos;
b. Não colocar uma pauta muito grande;
c. Os itens devem ser claros e diretos;
d. O Síndico pode falar com os condôminos pessoalmente da necessidade e dos assuntos a serem tratados e como é importante contar com ele na assembléia;
e. No dia anterior lembrar a todos da assembléia e da importância da participação de todos;
f. No dia da assembléia solicitar ao porteiro para 30 minutos antes ligar para todos lembrando
g. Avisos no elevador e quadros de aviso que a presença de todos é importante e que os que não comparecerem deve cumprir a decisão que for tomada;
h. Evitar marcar assembléia em dias de jogos, festas tradicionais, vésperas de feriados ou fim de semana;
i. Marcar no horário das 20:00hs para facilitar a chegada em face do trabalho e do trânsito que todos enfrentam;
j. Os dias que as pesquisas indicam como melhores são a segunda e a terça e os piores o fim de semana;
k. Dependendo do Condomínio pode ser servido água e cafezinho, nunca bebida alcoólica;

DAS PROCURAÇÕES.

Em Assembléia devem ser aceitas desde que assinada pelo proprietário da unidade com as especificações dos poderes, o reconhecimento de firma da procuração e a quantidade de procuração por pessoa depende de constar na Convenção a exigência;

DAS ASSEMBLÉIAS

Dificuldades normais de uma assembléia:

a. Presença dos Condôminos;
b. Condômino da oposição;
c. Condômino contestador;
d. Condômino devedor;
e. Condômino complicador;

A lista de presentes com assinatura e identificação da unidade é essencial;
A participação dos Condôminos na Assembléia é condicionada a estarem quites com as parcelas mensais, extras e multas;
O Síndico deve comparecer munido da Convenção e Regulamento, Livros de Atas e presença, prestação de contas e orçamentos e todo material pertinente ao contido no Edital de Convocação;
É de responsabilidade do Síndico que o local que vai receber os participantes da Assembléia esteja com aspecto limpo, organizado e agradável;
O Síndico deve estar com tudo preparado para a abertura dos trabalhos no primeiro horário constante do Edital;
O Síndico não deve presidir a assembléia, nem representar condômino por procuração, para evitar alegação de influência nas decisões;
Após a abertura da reunião pelo Síndico, a assembléia escolhe um presidente por aclamação e este, um outro condômino para secretariar a assembléia;
Deve ser seguida a pauta, cuja última situação será a de assuntos diversos, onde se abrirá para os presentes se tem algum assunto a ser tratado, não havendo da-se por encerrada a assembléia.

A ATA

Após a assembléia a Ata deve ser distribuída aos condôminos no prazo máximo de oito dias, conforme determina a Lei;
As determinações das assembléias obrigam aos presentes e aos ausentes, bem como aqueles que votaram contrario ao aprovado;
A Ata deve contemplar todos os assuntos discutidos de forma clara e sucinta, colocando os votos contrários e protestos eventuais;
Deve ser assinada pelo presidente e secretário.
Deve ser enviada a cada condômino no prazo de 08 dias conforme a Lei, ou em outro prazo se tiver especificado na Convenção;
Não é obrigatório o seu registro em cartório, exceto se assim determinar a Convenção, contudo deve ser registrado no Livro de Atas do Condomínio;