COMO RECEBER AS TAXAS DE CONDOMINIO ATRASADAS ?

Termina o ano e os problemas dos condomínios se repetem, ou seja, o grande causador da maioria das dificuldades enfrentadas são os atrasos no pagamento das taxas mensais e extras, que compõe a vida financeira e consequentemente a saúde do Condomínio.

Mais qual a atitude mais viável para receber suas taxas ?

Em minha opinião, é a Ação de Cobrança nos Juizados Especiais.

Por quê ? Ao distribuir ação o Condomínio determina que vai receber seu crédito e o Síndico reconhece sua responsabilidade Civil junto à sociedade que o elegeu para defender os interesses da comunidade, apoiado na Convenção e no Código Civil que assim lhe impõe.

A Ação de Cobrança Judicial abrange a possibilidade de efetuar um acordo com o devedor e caso o mesmo venha a não cumprir as parcelas, também está o Condomínio protegido pela execução das parcelas que serão acrescidas de multa de 10% (dez por cento) em média, juros de 1% (um por cento) ao mês e a correção monetária das mesmas.

A Ação de Cobrança Judicial, caso não seja possível um acordo, receberá uma sentença judicial que dá um prazo de 10 dias para o devedor pagar, ou depositar o valor em garantia para efetuar um Recurso ao Colégio Recursal.

A Ação de Cobrança Judicial, caso o devedor venha a não efetuar o pagamento da r.sentença nos dez dias legais, o Condomínio pedirá a execução judicial da divida que inicialmente alcançará os depósitos bancários do devedor, veículos de sua propriedade e até a penhora do imóvel que provocou o objeto da cobrança.

Observe-se que não existe o chamado “bem de família” que impossibilita a penhora do imóvel, pois a taxas de condomínios são as chamadas exceções contidas na Lei, possibilitando o leilão do imóvel para quitação da divida. A Justiça Pernambucana tem seguido este entendimento, como pode verificar-se neste julgado do Colégio Recursal abaixo.

Jurisprudência:
Colégio Recursal – PE – 18.09.2003
Recurso. 01547/2003 - Recurso Inominado –
Recorrente: Susana Carvalho Mucarbel -
Recorrido: Cond. Do Edf. Tocantins
Relator: Juiz Saulo Sebastião de Oliveira Freire
EMENTA: Recurso Inominado. Preliminar de deserção rejeitada. Mérito. Embargos a Execução. Alegação de nulidade da penhora e de iliquidez da dívida. Inocorrência. Execução de acordo judicial. Divida referente a taxas condominiais. Penhora de imóvel residencial da família – sobre o qual incidem as contribuições condominiais exigidas na execução ora discutidas. Licitude da penhora, ante a previsão contida no Art. 3o, Inciso IV, parte final, da Lei 8009/90. Embargos Improcedentes. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Recurso Improvido. (Unanimidade).

A mesma possibilidade de execução existe com os imóveis que estão hipotecados ou estão naquela situação conhecido como “Contrato de Gaveta”, uma vez que a divida é do imóvel e é o imóvel que garante a divida independente da situação que ele esteja, pois a divida de condomínio é considerada “propter rem”, ou seja, obrigações que surgem devido à relação jurídica existente entre uma pessoa e um determinado bem, relação esta de propriedade, no caso das quotas condominiais.

E ai você me perguntaria: e os demais tipos de cobrança, como ficam ?

Todo tipo de cobrança que resulte em receber seu crédito é valido, porém o que estou me referindo é aquele que tem um resultado melhor e mais garantido, pois analise alguns tipos de cobrança existentes:

O acordo de pagamento feito diretamente no condomínio: se o devedor honrar o acordo ótimo, se não, o condomínio terá que apelar para a Justiça para receber o débito, não tendo o acordo valor judicial para cobrança;

As Juntas de Arbitramento: funcionada da mesma forma que os acordos no condomínio, além de gerar despesas caso o devedor venha a não pagar as parcelas do acordo o Condomínio terá de Ajuizar ação para que o mesmo seja obrigado a honrar o acordo;

Assim, para evitar rodeios e perda de tempo, sempre aconselho a seguir direto para a Justiça após 2 ou 3 parcelas em atraso, pois quanto mais parcelas atrasadas maiores as dificuldades em resolver a situação.

Quando falo em 2 ou 3 parcelas é porque a maioria das convenções somente autoriza a ação judicial nestes prazos, porém se a convenção for omissa a ação poderá ser intentada na primeira parcela atrasada, uma vez que o Síndico é responsável civilmente pela saúde financeira do Condomínio e se não tomar medidas para receber os valores em atraso, estará sujeito a Ação de responsabilidade Civil por parte de qualquer condômino que se sinta prejudicado.

Artigo publicado no Jornal do Síndico- Edição 235- Fevereiro/2010.