PALESTRA PROFERIDA NO II CICLO DE PALESTRA DA PAIXÃO &PAIXÃO NO DIA 25.10.2011

INADIMPLÊNCIA: COMO RESOLVER ?

QUEM DEVE AO CONDOMINIO ?

Sempre o devedor é o proprietário da unidade.

O Locatário, mesmo que tenha em seu contrato cláusula de obrigação de pagamento da parcela de condomínio, não é o responsável legal por dividas junto ao condomínio;

Exemplo; a unidade foi multada por comportamento anti-social do inquilino, mesmo assim a responsabilidade do pagamento da multa é do proprietário.

Entretanto, nestas condições, é direito do proprietário ação regressiva contra o inquilino.

QUANDO OCORRE INADIMPLÊNCIA ?

Ocorre inadimplência quando o condômino não efetua o pagamento de;

Taxa Condominial ordinária;

Taxa extra;

Multa imposta;

Despesas a que deu causa;

COMO PODE SER COBRADO O DÉBITO ?

Por via administrativa;

Por via Câmara de Mediação (Lei nº 9.307/96)

Por via Judicial;

Justiça comum;

Juizados especiais;

O QUE É NECESSÁRIO ?

Ata de eleição do síndico

Cópia da Convenção

Cópia do Regulamento

Cópia do CNPJ do Condomínio

Ata que instituiu as taxas ordinárias cobradas

Ata que instituiu as taxas extras cobradas

Ata que instituiu a multa aplicada

Ata que instituiu a despesa cobrada

Certidão de propriedade

Contrato de compra e venda se não registrado

Procuração para o advogado

Ata que instituiu o representante do condomínio

NA FORMA ADMINISTRATIVA.

O síndico entra em contato com o devedor e de forma amigável tenta mostrar ao devedor as dificuldades provocadas ao Condomínio pela inadimplência;

Após 10 dias sem que seja efetuado o pagamento, deve ser enviada carta lembrando para o pagamento ao devedor;

Ao completar a segunda parcela, deve ser novamente enviada nova carta lembrando que a inadimplência causa ao condomínio e que a mesma poderá ser registrada junto ao SPC/SERASA (o prazo para registro depende do condomínio, podendo ser efetuado após 15 dias do vencimento do débito em face da necessidade de informação por AR ou protocolo ao devedor);

Ao completar 60 dias de inadimplência deve ser iniciada a fase judicial.

PELA CÂMARA DE MEDIAÇÃO.

A Câmara de Mediação ou Junta de Arbitramento é uma forma de receber os débitos de forma rápida e em um acordo em que as partes se submetem ao julgamento de um juiz arbitral para tentar resolver a pendência.

O Acordo resultante desta Mediação gera um documento executivo

A falha deste sistema é que se o devedor não cumprir o acordo, será necessário entrar com uma ação de execução do acordo na justiça comum.

PELA CÂMARA DE MEDIAÇÃO.

A Câmara de Mediação ou Junta de Arbitramento é uma forma de receber os débitos de forma rápida e em um acordo em que as partes se submetem ao julgamento de um juiz arbitral para tentar resolver a pendência.

O Acordo resultante desta Mediação gera um documento executivo

A falha deste sistema é que se o devedor não cumprir o acordo, será necessário entrar com uma ação de execução do acordo na justiça comum.

JUSTIÇA COMUM

A distribuição de ação na justiça comum é uma das formas de recebimento dos débitos de forma jurídica;

Na justiça comum a ação é distribuída em uma das varas cíveis e o condomínio pagará as custas judiciais que inicialmente tem o valor + ou – equivalente a 2% do valor do débito mais uma parte fixa de cerca de R$ 150,00, que pode ser recuperado quando da sentença bem como o Juiz fixa um valor de honorários a serem pagos pelo devedor;

Na Justiça comum não há audiência inicial, sendo o devedor chamado a apresentar sua defesa e a audiência ocorrerá posteriormente o podendo o Juiz achar desnecessário;

Quando é exarada a sentença, abre-se o prazo para apelação por parte do devedor;

Mantida a sentença inicia-se a execução do débito

JUIZADOS ESPECIAIS

A distribuição é feita em um dos 25 juizados existentes que marca uma audiência Uma, ou seja, inicia-se como conciliatória e não havendo acordo entre as partes, transforma-se imediatamente em instrução. Nos Juizados não há pagamento de custas;

É marcada a sentença;

Ao ser exarada a sentença o devedor tem um prazo de 10 dias para interpor Recurso Inominado ao Colégio Recursal, onde para tanto, deverá pagar as custas e depositar o valor condenado. Em caso de Recurso é cobrada as custas processuais e pode haver condenação em honorários advocatícios;

Mantida a condenação no Colégio Recursal inicia-se a execução;

JUIZADOS DE EXECUÇÃO

Ao ser determinada a execução de sentença, o processo é enviado ao Juizado de Execução para ser distribuído para a vara que irá determinar sua continuidade;

Com a distribuição (manhã ou tarde), o processo é atualizado e enviado para o devedor efetuar o pagamento em 48 horas;

Com a continuidade da inadimplência inicia-se a execução propriamente dita;

Penhora de bens da residência;

Penhora de conta bancaria;

Penhora de automóveis;

Penhora do imóvel que criou o débito;

SITUAÇÕES ESPECIFICAS.

Prescrição – A prescrição Condominial é de 10 anos a partir de Janeiro/2002, podendo ser de 20 anos antes desta data;

Já existem juízes do Supremo considerando a prescrição como de 05 anos, porém apenas uma turma das quatro tem adotado esta fundamentação.

Bem de Família – A lei que protege o bem de família não atinge as dividas de condomínio, sendo uma das exceções, é o chamado débito “propter rem”, ou seja, produzido pelo próprio bem. (Lei 8009/90 art. 3º);

Hipoteca- O Fato do bem estar hipotecado não é impedimento para ajuizar ação de cobrança contra o proprietário, a divida de condomínio tem privilégio, o que ocorre é que em caso de leilão do bem o Credor Hipotecário é chamado a participar;

Contrato de Gaveta – Ocorre muitas vezes que o proprietário não efetuou o registro no cartório de imóveis de sua compra, e ao tirar a certidão de propriedade consta o nome do proprietário anterior ou Incorporador, nestes casos deve ser incluída a cópia do contrato de compra e venda, não tendo, nas ações ajuizadas é aconselhável incluir o proprietário constante no Cartório e o proprietário conhecido no Condomínio. Nestes casos, normalmente a Incorporadora acosta o contrato de compra e venda pedindo sua exclusão do processo;

Espolio – Neste caso deve ser chamado ao processo o Espólio representado pelo Inventariante. Caso o Inventário não tenha sido aberto, pode ser solicitada a abertura pelo próprio Condomínio;

Condomínio sem registro de Convenção: O Condomínio, mesmo que não tenha registrado sua Convenção e não tenha o CNPJ, pode acionar o devedor na Justiça sem nenhum problema;

Inquilino, visitante- Os inquilinos e visitantes não são responsáveis por taxas de condomínio, extras ou multas, bem como danos que venham a causar ao Condomínio. Nestes casos todas as cobranças devem ser efetuadas aos proprietários. Entretanto, cabe aos proprietários o direito a regresso aos inquilinos e visitantes;

Débitos do antigo proprietário - Quando o imóvel é vendido o adquirente absorve os débitos existentes do imóvel, seja de taxas ordinárias, extras e ou multas/despesas em nome do imóvel. É Importante lembrar que quando um proprietário vai vender o imóvel, o cartório sempre pede uma declaração de quitação com o condomínio. Quando o Síndico emite tal declaração ele está afirmando que aquele imóvel não tem qualquer débito com o Condomínio, não podendo ser cobrado do novo proprietário ou do antigo. Caso existam débitos cabe ao novo proprietário o pagamento dos mesmos e direito de regresso contra o antigo proprietário.

Colocar o nome do devedor no Serasa/SPC – Somente é possível se as sua convenção estiver atualizada com o novo Código Civil e nesta constar esta possibilidade;

Proibição do uso de salão de festa, sauna, piscina, quadra de esporte etc. Somente é possível se as sua convenção estiver atualizada com o novo Código Civil e nesta constar esta possibilidade, nestes casos, embora já tenha várias jurisprudências neste sentido, ainda é uma situação experimental.

Descontos aos inadimplentes – Não é favorável a adoção de descontos aos inadimplentes, uma vez que serve como incentivo aos demais condôminos a não efetuarem o pagamento de suas cotas em dia. O Síndico não tem poderes para efetuar descontos, apenas a Assembléia.

Pagamento a menor das Taxas pelas Incorporadoras aos apartamentos não comercializados – Está prática é ilegal, devendo as construtoras efetuar o pagamento integral de seus apartamentos não comercializado.

A taxa de condomínio só pode ser cobrada após o devido habite-se – enquanto não for exarado o habite-se, não há possibilidade de se cobrar as taxas de condomínios, situação já definida em jurisprudência;

Apartamento fechado – A taxa de condomínio é perfeitamente legal ser cobrada aos imóveis que se mantém fechado sem uso pelo seu proprietário. Esta decisão cabe apenas ao proprietário, o Condomínio não opina se o proprietário quer usar ou não seu imóvel. Desta forma existe sua obrigação de efetuar o pagamento das taxas de condomínio;

Cobrança de taxa já paga – Ao efetuar a cobrança de parcelas já pagas pelo condômino corre o risco de ser processado por danos morais e se o condômino pagar, de ter de devolver o valor em dobro. Caso o Condomínio esteja em duvida se existe o débito ou não, deve solicitar por escrito que o Condômino apresente o comprovante de pagamento;