É fundamental que a Constituição
esteja atualizada e possa regular a vida condominial de todos de forma atual e
protegendo a vida social e financeira do condomínio.
A sua
Convenção atual foi feita com base na Lei nº 4.591/1964, ou seja, com as
características de uma Lei com 51 ANOS
DE IDADE;
Atualização
é uma determinação legal, em seu Art. 44, instituído no Código Civil Brasileiro
que fixou o prazo até 11.JAN.2007 para que fossem feitas as adaptações da Convenção
as novas determinações do Código.
Vejamos abaixo algumas
possibilidades que se abrem ao se atualizar a convenção de condomínio:
·
Elevar os
juros de mora sobre cotas vencidas de 1% para até 10% ao mês, ou seja, 0,33% ao
dia. Se a convenção não determinar
esse percentual, o condomínio só poderá aplicar juros de mora de, no máximo, 1%
ao mês. ( Art. 1.336 / § 1o);
·
Para
a inadimplência reiterada (duas ou mais taxas vencidas e não pagas) multa de
até cinco vezes o valor da taxa de condomínio;
.
·
Proibição de vendas ou aluguéis de garagens a não
condôminos;
·
Instalação
de medidores individuais de água e gás;
·
Estipular
regras para o protesto, registro no SERASA e SPC das quotas vencidas (permitido
somente para alguns Estados);
·
Estabelecer
um número máximo de procurações que um morador pode apresentar (duas,
geralmente);
·
Estipular
multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do condômino
não cumprir reiteradamente as
suas obrigações legais para com o condomínio. Essa prática está discriminada no
artigo 1.337 do Código Civil;
·
A possibilidade de multar o condômino
antissocial em ate 10(dez) vezes o valor da taxa condominial;
·
Destituição
do síndico com maioria simples, desde que se comprove má gestão do mesmo;
·
Aprovar a
presença de animais de estimação nas unidades (mesmo que a convenção seja
contra, os condôminos têm esse direito);
·
Estabelecer
a obrigação (ou não) de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e
utilizadas nas assembleias;
·
A
possibilidade de multar um condômino sem antes adverti-lo, dependendo da
situação: se um morador causa danos ao condomínio durante uma mudança, ou se
permite que seu filho menor de idade dirija dentro do condomínio, não se deve
esperar que a situação ocorresse novamente antes de multá-lo;
·
Aumento
do conselho consultivo: estabelecer a necessidade de um conselho consultivo
ajuda a manter a gestão do condomínio mais transparente e democrática;
·
Estabelecer
como regra (ou opção) o uso de câmaras de mediação e
arbitragem para
solucionar atritos entre os condôminos e também casos de inadimplência. Dessa forma, os litígios
internos podem ser resolvidos com mais rapidez - e os condôminos envolvidos
devem comparecer às seções de mediação e arbitragem;
·
Vedar o
uso de algumas áreas comuns por parte do inadimplente: apesar de controversa,
medida tem mais força caso conste na convenção. Importante apontar que as áreas
"proibidas" seriam aquelas que necessitem de aluguel, como salão de
festas e áreas gourmet. Proibir o uso da piscina ou dos elevadores, por
exemplo, é ilegal;
·
Modernização do regulamento interno. Com essa alteração, podem ser
atualizados procedimentos como: futuro quórum necessário para alterações no
documento, regras para entrada de visitantes e fornecedores, novos horários de
uso das áreas comuns, regularidade de algumas manutenções;
·
Economia
com correios. Nesse caso, os condôminos que recebem correspondência no local,
mas não moram ali ficam responsáveis pelos custos de envio de correspondência;
Importante:
Vale lembrar que as alterações na convenção e no regulamento interno não devem contrariar leis federais, estaduais ou municipais.
Quórum
Para que essas mudanças
aconteçam, é necessária uma votação, com quórum qualificado, em uma assembleia
convocada para esse fim. Ou seja: se for mudar a convenção ou o regulamento
interno, essa informação deve constar já na convocação da assembleia.
Alteração da Convenção
O quórum é conhecido e bem
estabelecido para alterar a convenção: dois terços de todos os
proprietários.
Alteração do Regulamento Interno
Para mudar o regulamento interno,
o entendimento atual é o quórum de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos
presentes na assembleia.
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atualizar sua Convenção por um valor justo.
MViniciussousa
OAB.PE – 9065
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Rua Missionário Joel Carlson, nº 123, Sala 04
Imbiribeira, Recife - PE, CEP: 51170-280
Fone/fax: (81)3424.7273,
mvss@mviniciussousa.adv.br,
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