A RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO EDILÍCIO
DIFERENÇA ENTRE OBRIGAÇÃO E RESPONSABILIDADE
OBRIGAÇÃO
O termo OBRIGAÇÃO diz respeito a algo que nos propomos a fazer, a partir do momento em que aceitamos uma incumbência ou firmamos um contrato, ou seja, o dever de se cumprir um acordo, uma tarefa ou qualquer determinação escrita, tácita ou legal imposta à uma determinada pessoa ou grupo.
RESPONSABILIDADE
Já o termo RESPONSABILIDADE, do latim “re-spondere”, que como idéia principal da garantia de compensação de prejuízo causado. Juridicamente, corresponde aos efeitos do obrigado, quando não cumpre a sua obrigação ou a cumpre de maneira diversa do estabelecido, podendo também sua definição atingir tanto atos comissivos como omissivos, ou seja, a omissão também rega responsabilidades ao agente omisso.
• Portanto, o tema a seguir é sobre a RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL, previstas no Código Civil, Código Penal e em legislações especiais, a fim de alertar acerca dos efeitos danosos ao próprio Síndico por atos praticados durante sua gestão.
• Em princípio, para quem sofreu o dano poderá exigir do próprio condomínio o ressarcimento, que, após apurar a questão de culpabilidade poderá, em ação própria, retroagir e exigir do síndico o prejuízo, lhe cobrando o ressarcimento devido.
• Código Civil Brasileiro
• Artigo 186. Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.
Artigo 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
• Art. 942. Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação.
• Parágrafo Único. São solidariamente responsáveis com os autores os co-autores e as pessoas designadas no Art. 932.
• A Responsabilidade Civil do Síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos ao Condomínio, aos condôminos ou a terceiros.
• A Responsabilidade Criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.
Responsabilidade Criminal do Síndico
A responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.
Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa e ou prestação de serviços.
Para apropriação indébita de fundos do condomínio, o Código Penal prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa.
Para apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas previstas são de dois a cinco anos, e multa.
RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO
Elevadores – Manutenção
Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico pode ser responsabilizado.
Como evitar problemas
Providenciando a manutenção constante do equipamento, contando sempre com uma empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados. Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado.
Funcionários – litígios
Quando o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário processar o condomínio, principalmente logo após sua rescisão, através dos advogados do seu sindicato.
Se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser responsabilizado civilmente.
O não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico.
Como evitar problemas
Cumprindo todas as leis trabalhistas, pagamento de benefícios, com atenção às datas de vencimento.
Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de documentos exigidos, é conveniente contratar uma empresa ou profissional para cuidar destas questões no condomínio.
No entanto, o síndico deve sempre exigir comprovantes da empresa.
Roubos, furtos e danos
De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a Convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos.
O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.
Como evitar problemas
Não permitir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos.
Ser cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciar o treinamento necessário e sempre verificar se está cumprindo suas funções.
Playground e Piscinas
• Para a conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT
• A falta de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários.
• Essa responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente.
• A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso da manutenção provocar alguma lesão nos usuários.
Como evitar problemas:
• Providenciando a manutenção constante dos equipamentos, de acordo com as normas, e por profissionais habilitados.
• Funcionários de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças na piscina, por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis.
Prestação de contas
• É um dos principais deveres do síndico a correta prestação de contas anual para a assembléia, e também eventual, quando esta o exigir.
• Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas.
• Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio
Como evitar problemas
• Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento
• Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios, guardar as contas pagas.
• Trabalhar sempre em cooperação com o Conselho Fiscal, para verificar mensalmente a contabilidade condominial, evitando desgastes futuros.
Obras
• O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembléia
• Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada.
• Se as obras são úteis, ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos condôminos. Ex: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante.
• O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo CC de "necessárias", art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembléia.
• Se a obra urgente envolver grande despesa, a assembléia deve ser imediatamente convocada e comunicada.
Como evitar problemas
• Observando as votações mínimas previstas por lei.
• Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários, com o pagamento das obrigações trabalhistas e previdenciárias alocados na obra.
• Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que infelizmente tem acontecido algumas vezes.
Contratação do Seguro Obrigatório
• A Lei 4591/64 em seu art. 13º e o Código Civil em seu Art. 1346 determina a obrigatoriedade da contratação de seguro contra incêndio para o condomínio, de todas as unidades e partes comuns, os valores alocados devem corresponder aos recursos necessários à reconstrução do prédio devendo ser efetuado até 120 dias após a concessão do habite-se.
• Art. 1346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
• Em caso de sinistro, estando o Condomínio descoberto, o Síndico será responsabilizado civilmente pelos danos ocorridos em face de ter descumprido a Lei, estando seus bens sujeitos a reparar as unidades prejudicadas.
Como Evitar Problemas
• Contratando o Seguro em empresa idônea em valores possíveis de cumprir o determinado em Lei e de preferência com outras coberturas de proteção ao condomínio.
Inadimplência - ausência de cobrança
• O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente.
• A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, ou seja, a Convenção determina prazo de 60 dias para ação, e não efetuada a cobrança jurídica, gera a obrigação de reparar o dano.
Como evitar problemas
• Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento.
• Por exemplo: no primeiro mês de atraso, notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança.
• Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas os números de suas unidades.
• Não dar descontos em acordos. Estes, legalmente, só são possíveis com a concordância de todos os condôminos. Os acordos devem envolver apenas parcelamento.
Inadimplência - Danos morais
• Alegação de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes: depende do meio e do modo de divulgação. Se forem feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes.
• A divulgação dos inadimplentes é um "exercício regular de direito", porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos.
Como evitar problemas
• O melhor é divulgar apenas o número das unidades inadimplentes, o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos, sempre lacrado e com protocolo de entrega.
Atualização da Convenção
• Por força de Lei a partir de fevereiro de 2002, todos os condomínios devem atualizar suas convenções de conformidade com o Código Civil.
• Com a atualização o Condomínio fica dotado de várias opções para cobranças, melhoria nas relações sociais e formas de proteger seu patrimônio financeiro, material e imaterial.
• O Síndico pode ser responsabilizado pelos prejuízos sofridos pelo Condomínio em face de não ter efetuado a rerratificação de sua convenção.
Como evitar problemas
• Providenciando a atualização da Convenção e Regulamento Interno de conformidade com o Código Civil através de empresa ou advogado especializado.
• A sua atual Convenção está baseada em uma lei que foi promulgada a exatos 47 anos.
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