TAXAS CONDOMINIAIS – Obrigação de pagar

"Superior Tribunal de Justiça
RECURSO ESPECIAL Nº 893.960 - SP (2006/0222794-5)
RELATOR : MINISTRO CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO
RECORRENTE : CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAGIO DI SARDEGNA
ADVOGADO : SÉRGIO EMÍLIO JAFET E OUTROS
RECORRIDO : CGN CONSTRUTORA LTDA
ADVOGADO : JOÃO FARIA E OUTRO
DECISÃO - Vistos.Conjunto Residencial Villagio di Sardegna interpõe recurso especial, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão da Trigésima Sexta Câmara da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:
"Cobrança de condomínio. Imóvel alienado por compromisso de compra e venda quitado. Ilegitimidade do alienante e titular do domínio. Condomínio que dirigia as cobranças à compromissária-compradora. Recurso não provido" (fl. 140). O recorrente assevera que o contrato particular de promessa de compra e venda não registrado é válido apenas entre as partes, não podendo vincular terceiro que não tinha conhecimento da referida operação.
O acórdão recorrido, entendendo de modo diverso, teria violado os artigos 237 da Lei nº 6.015/73, 12 da Lei nº 4.591/64 e 1.315 do Código Civil, e divergido da jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça.
Sem contra-razões (fl. 193), o recurso especial foi admitido (fls. 194/195).
Decido.O condomínio recorrente ajuizou ação de cobrança em face da construtora proprietária do imóvel visando a receber cotas e encargos condominiais. A sentença julgou extinto o processo sem julgamento de mérito afirmando a ilegitimidade passiva da empresa ré diante do contrato de promessa de compra e venda que esta celebrara com a ocupante do imóvel (fls. 103/104).O Tribunal de origem, em grau de apelação, negou provimento ao recurso repetindo que, em casos como o presente, a ação deve ser proposta em face do promitente comprador.
A respeito do tema verifico que, na linha dos precedentes desta Corte, as despesas e cotas condominiais devem, de fato, ser cobradas do adquirente do imóvel ou do promitente comprador e não do seu antigo proprietário, mesmo que ainda não levado a registro no Cartório de Registro Imobiliário o contrato correspondente. Isso, no entanto, só será possível se o condomínio tiver ciência da alienação.

Nesse sentido:
"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. PECULIARIDADES DE FATO. RECURSO NÃO CONHECIDO.
I - A responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto.
II - Em face das peculiaridades fáticas dos arestos trazidos a confronto, em relação ao acórdão embargado, não se conhece dos embargos de divergência" (EREsp nº 138.389/MG, Segunda Seção, Relator o Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99).
"Cotas de condomínio. Precedentes da Corte.
1. No estágio atual da jurisprudência da Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso' (EREsp n° 138.389/MG, Relator o Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira , DJ de 13/9/99).
2. No presente caso, havendo prova de que os recibos foram emitidos pelo condomínio contra o atual ocupante, com isso mostrando ter pleno conhecimento do fato, não tem a empresa responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, sendo insuficiente a simples ausência de registro.
3. Recurso especial conhecido e provido" (REsp nº 579.943/RS, Terceira Turma, da minha relatoria, DJ de 16/11/04)."Taxa de condomínio. Legitimidade passiva. Conhecimento pelo condomínio da cessão. Precedentes da Corte.
4. A Segunda Seção assentou que a 'responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto' (EREsp nº 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99).
5. No caso, havendo no acórdão recorrido informação de que o condomínio não tinha conhecimento da cessão, não há falar em ilegitimidade passiva.
6. Recurso especial não conhecido" (REsp nº 541.878/DF, Terceira Turma, da minha relatoria, DJ de 29/3/04)."CIVIL - CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE DESPESAS - MATÉRIA DE FATO.
I - Se o condomínio efetivamente conhecia a alienação, emitindo os avisos de cobrança aos cuidados do compromissário-comprador, nada justifica a propositura da demanda contra a proprietária primitiva, sem legitimidade passiva ad causam.
II - Matéria de fato (Súmula 07 - STJ).
III - Recurso não conhecido" (REsp nº 239.819/SP, Terceira Turma, Relator o Ministro Waldemar Zweiter, DJ de 18/9/2000)."PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - LEGITIMIDADE PASSIVA DO RÉU - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO - POSSIBILIDADE - ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - REEXAME DE PROVAS - DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL - SÚMULA 83/STJ.
1 - Na linha da orientação adotada por este Tribunal, não ofende a lei decisão que reconhece a legitimidade passiva de réu, proprietário do imóvel em contenda, para responder pelas despesas condominiais, ainda que tenha alegado a existência de contrato de compra e venda em relação ao bem, porquanto ausente a comprovação inequívoca do condomínio quanto ao referido documento, e tendo em vista, sobretudo, a natureza propter rem das cotas condominiais.
2 - Tendo o Tribunal a quo reconhecido a existência do débito junto ao condomínio e que as despesas foram aprovadas em assembléia, sua desconstituição enseja o reexame fático, o que é inviável nesta Corte (Súmula 07/STJ).
3 - Recurso não conhecido" (REsp nº 535.570/SP, Quarta Turma, Relator o Ministro Jorge Scartezzini, DJ de 20/11/06).
"DESPESAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE DE PARTE PASSIVA. PROMITENTE CEDENTE OU COMPROMISSÁRIO-CESSIONÁRIO. PECULIARIDADES DE FATO.
- A responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair sobre aquele em cujo nome estiver registrado o bem imóvel, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Hipótese em que, a par da dúvida acerca da efetiva cessão de direitos, inexistem elementos que permitam aferir-se a transferência da posse a terceiro, bem como o conhecimento do fato ao Condomínio.- Recurso especial conhecido e provido para afastar a extinção do processo" (REsp nº 327.429/DF, Quarta Turma, Relator o Ministro Barros Monteiro, DJ de 19/11/01) No caso dos autos, extrai-se da sentença a seguinte passagem:"Ademais reconheceu o autor ter conhecimento da fruição do imóvel pela adquirente, de que, pela sua administradora, cobrou e recebeu o pagamento das despesas de condomínio anteriores ao período de inadimplência denunciado" (fl. 104).
O acórdão recorrido, a seu turno, assinalou: "Acresce que, instado pelo magistrado, o condomínio Autor admitiu que vinha dirigindo as cobranças à compromissária compradora, ato que, aliado à circunstância de ter sido ela emitida na posse em 1996, autoriza concluir que era reconhecida como condômina, única de quem se podia exigir o pagamento das contraprestações" (fl. 145).
Ante o exposto, nos termos do art. 557, caput, do Código de Processo Civil, nego seguimento ao recurso especial.Intime-se.Brasília (DF), 13 de fevereiro de 2007.
MINISTRO CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO
Relator"Documento: 2899064 - Despacho / Decisão - Site certificado - DJ: 02/03/2007

SENTENÇA - Prescrição Taxas Condominiais

APELAÇÃO CÍVEL Nº 2003011093084-9

Apelante - Gloven Múcio Pereira
Apelado - Condomínio Rural Mansões Belvedere Green
Relatora - Desa. Sandra De Santis
Sexta Turma Cível

EMENTA

CIVIL – AÇÃO DE COBRANÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS – PRESCRIÇÃO – CONTAGEM – NOVO CÓDIGO CIVIL. 1. A partir da vigência do Novo Código Civil, o prazo prescricional das ações em que não tiver transcorrido metade do tempo previsto no Código de 1916 fluirá inteiramente nos termos da nova legislação. 2. Prevalece o entendimento de que o art. 206, §5º, inciso I, do Novo Código Civil não é aplicável às quotas condominiais por ser a convenção de condomínio tão-somente um documento que regula a cobrança das prestações devidas pelos condôminos, e não instrumento de fonte da obrigação. Aplica-se o disposto no art. 205 da mesma lei. 3. A contagem do novo prazo prescricional deve ser iniciada a partir da entrada em vigor do atual Código Civil. 4. Apelação improvida.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores da Sexta Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, Sandra De Santis – Relatora, Antoninho Lopes e Jair Soares – Vogais, sob a Presidência da Senhora Desembargadora Sandra De Santis em conhecer e negar provimento ao recurso, unânime, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
Brasília (DF), 30 de agosto de 2004.

RELATÓRIO

CONDOMÍNIO RURAL MANSÕES BELVEDERE GREEN ajuizou ação de cobrança, sob o rito sumário, em face de GLOVEN MÚCIO PEREIRA. Afirma ser credor da importância de R$ 6.251,88 (seis mil, duzentos e cinqüenta e um reais e oitenta e oito centavos), atualizada até o momento da propositura da ação, referente às cotas condominiais em atraso e/ou taxas extraordinárias relativa ao lote 18.
Realizada audiência de conciliação não foi obtido acordo.
O MM. Juiz julgou procedente o pedido e condenou o réu ao pagamento das taxas inicialmente cobradas, bem como das não pagas durante o trâmite da ação, acrescidas de multa de 20% (vinte por cento) nas parcelas vencidas antes da vigência do Novo Código Civil, e de 2% (dois por cento) a partir de janeiro de 2003, com acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária a contar dos respectivos vencimentos. Condenou-o, ainda, ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o total do débito.
Inconformado, apela o réu. Sustenta a ocorrência da prescrição dos débitos condominiais do período de outubro de 1994 a julho de 1998. Assevera que, na hipótese, não seria aplicável o artigo 205, mas o 206, §5º, inciso I, ambos do Novo Código Civil. Afirma que a cobrança não se encontra amparada no Código Civil de 1916. Menciona que nunca recebeu cobrança ou comunicação da dívida. Alega que o autor não trouxe aos autos a planilha de débito.
Preparo regular à fl. 91.
Contra-razões às fls. 95/97.
É o relatório.

VOTOS

Desa. Sandra De Santis (Presidente e Relatora) - Recurso tempestivo, cabível e regularmente processado.
Trata-se de apelo contra sentença que condenou o réu ao pagamento de taxas condominiais em atraso. O apelante, em suma, invoca a ocorrência da prescrição, com base no artigo 206, §5º, inciso I, do Novo Código Civil, e sustenta a ausência de planilhas de débitos nos autos. Razão não lhe assiste, ainda que por fundamentos diversos daqueles expostos pela julgadora monocrática. É que o direito de ação do demandante não estava prescrito no momento do ajuizamento. Inicialmente, cumpre destacar a nítida diferença entre a imediatidade dos efeitos de uma lei com a sua retroatividade. A Lei 10.406/2002 teve aplicação a partir da data em que entrou em vigor, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada, não sendo afastada, portanto, a incidência sobre os facta pendentia, desde que observadas as diretrizes de direito intertemporal traçadas em seu Livro Complementar. Na hipótese, verifico que os débitos postulados referem-se ao período de outubro de 1994 a julho de 1998 e que a ação de cobrança foi proposta somente em 28 de outubro de 2003, quando já estava em vigor o Novo Código Civil.
Forçoso convir que a MM. Juíza se equivocou quanto à aplicação da norma ao caso concreto, pois dispõe o artigo 2.028, em relação ao prazo prescricional já em curso quando da vigência do novo Código Civil, in verbis:

Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada.

Com efeito, a partir da vigência do Novo Código Civil, o prazo prescricional das ações em que não tiver transcorrido metade do tempo previsto no Código de 1916 fluirá inteiramente nos termos da nova legislação. Dessa forma, como esclarece Maria Helena Diniz, "...as normas sobre os prazos decadenciais e prescricionais do novo Código Civil, apesar de tê-los reduzido, não retroagirão, pois apenas alcançarão as situações jurídico-temporais em que tiver transcorrido menos da metade do tempo previsto no Código Civil de 1916 ou em que aqueles prazos se iniciarem após sua entrada em vigor". (Comentários ao Código Civil: parte especial: disposições finais e transitórias, 22º volume, Editora Saraiva, 2003, pág. 66) [grifos não constam no original].
A jurisprudência tem caminhado no sentido de que a contagem do novo prazo prescricional deve ser iniciada a partir da entrada em vigor do Novo Código Civil. Confira-se o recente aresto da Relatoria da Desª. Ana Maria Duarte Amarante Brito:

CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. REPARAÇÃO CIVIL. PRESCRIÇÃO. CÓDIGO CIVIL DE 2002. CONFLITO INTERTEMPORAL DE NORMAS. ART. 2.028, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. Na hipótese de pretensão da reparação civil de ilícito ocorrido na vigência do Código Civil de 1916, o prazo prescricional será o da lei nova (Código Civil de 2002) se, ainda que reduzido, não houver transcorrido mais da metade do prazo estabelecido na lei revogada. Inteligência do art. 2.028, do atual Código Civil. O prazo prescricional estipulado no atual Código Civil, no entanto, deve ser contado a partir da vigência desta, sob pena de se imprimir uma retroatividade exagerada à lei nova, extirpando completamente a pretensão da vítima. Agravo não provido. (AGI 2004.00.2.001329-1, DJ de 06/05/2004) [grifos não constam no original.

Não obstante o equívoco da julgadora monocrática, razão não assiste ao apelante, pois deve ser aplicado o prazo prescricional de 10 anos, previsto no artigo 205, caput, do Novo Código Civil. A ação de cobrança de débitos condominiais em atraso é perfeitamente válida, eis que não decorreu o lapso prescricional. Labora em erro o apelante ao invocar a ocorrência da prescrição com arrimo no artigo 206, §5º, inciso I, do Novo Código Civil. Este dispositivo não é aplicável às quotas condominiais por ser a convenção de condomínio tão-somente um documento que regula a cobrança das prestações devidas pelos condôminos, e não instrumento de fonte da obrigação. Américo Isidoro Angélico, ao comentar o disposto no artigo 206, §5º, inciso I, esclarece que:

(...) tal regramento não se aplica às quotas condominiais, devendo prevalecer em relação a estas a prescrição geral de 10 anos, apontada no art. 205.

Isto porque o nascimento da relação obrigacional estudada não se dá com a convenção de condomínio, que apenas regulamenta tal obrigação, tendo tal instrumento para alguns caráter contratual e para outros verdadeiro caráter normativo, posto estarmos diante das denominadas obrigações propter rem, ou seja, obrigações que surgem devido a relação jurídica existente entre uma pessoa e um determinado bem, relação esta de propriedade, no caso das quotas condominiais. Assim, a convenção de condomínio instrumentaliza a obrigação de cooperar com as despesas de manutenção das partes comuns nos denominados condomínios edilícios, mas não é propriamente fonte de tal obrigação. Esta obrigação, ressaltando-se seu caráter propter rem nasce, origina-se, da relação de sujeito de um bem à uma pessoa que se configure como seu dominus, ou seja, a simples circunstância de alguém ser proprietário de um bem imóvel, no caso parte ideal de um condomínio vertical. Algumas circunstâncias fáticas podem corroborar com o raciocínio exposto:
Inicialmente cabe asseverar que o proprietário de uma unidade condominial, mesmo não sendo signatário da respectiva convenção de condomínio, por ter adquirido o imóvel posteriormente a sua elaboração ou mesmo por desinteresse em participar de sua formação, é igualmente obrigado a concorrer nas despesas condominiais, eis o caráter propter rem das obrigações, sua obrigação têm caráter legal (é uma decorrência do status de proprietário do bem), é uma obrigação cuja fonte é a lei, e não um ato voluntário negocial, constante em instrumento público ou particular.
Mesmo os denominados condomínios de fato, ou seja, aqueles em que não há regular convenção de condomínio, podem cobrar de seus condôminos as parcelas relativas às quotas condominiais, constituindo este fato mais um elemento orientador de nossa posição, demonstrando claramente que não é a convenção a fonte da obrigação, pois assim se considerando, nestes casos não haveria sequer obrigação, sendo inviável a cobrança das quotas inadimplidas. (Condomínio no Novo Código Civil, editora Juarez de Oliveira, 2ª ed. p. 78/79)

Por fim, não merece prosperar a assertiva de que o autor não trouxe aos autos a planilha de débito, pois, ao revés do afirmado, está acostada às fls. 65/67.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso. É o voto.
Des. Antoninho Lopes (Vogal ) - De acordo.
Des. Jair Soares (Vogal ) - De acordo.
DECISÃO
Conhecido. Negou-se provimento. Unânime.

Sentença

Sentença - Devedor impedido de usar área de lazer:
http://esaj.tj.sp.gov.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=3303154